Fernando Zunzunegui

Mediante estas recomendaciones la CNMV extiende a las sociedades de valoración el régimen de normas de conducta y de prevención de conflictos de interés que rigen para las sociedades cotizadas. De tal modo que las sociedades de valoración también tendrán que elaborar un reglamento interno de conducta, nombrar un director de cumplimiento normativo (compliance officer) y establecer murallas chinas que impendan el flujo de a información entre distintos departamentos, en particular, entre el departamento de valoraciones y los demás departamentos de la compañía. Además deberán tener cubierta su responsabilidad profesional, aunque no se indica en qué cuantía, y fijar su retribución de forma independiente al valor del inmueble de cuya valoración se encargan.

Para garantizar la independencia de este tipo de tasadoras, se debe verificar que la proporción entre la retribución por las valoraciones efectuadas, en relación con la retribución recibida por las prestación de otros servicios, no compromete su independencia. O que la sociedad tasadora no vea comprometida su independencia por el alto porcentaje que represente la retribución total sobre su cifra de negocios. Se presume que si la mayor parte de los ingresos de una sociedad valoradora proceden de una única inmobiliaria cotizada, puede quedar comprometida la independencia de la sociedad valoradora.

También se dictan en la recomendación los criterios técnicos que deben aplicarse en las valoraciones, entre los que destacan los fijados en las normas internacionales de valoración (IVS) y en las de contabilidad (NIIF).
Buen trabajo de la CNMV, pero que llega tarde, cuando las grandes inmobiliarias españolas ya han culminado sus procesos de captación de ahorro del público mediante la colocación de sus acciones. Ahora llegan las nuevas exigencias de control de las sociedades de valoración, que se reflejarán en los balances de las inmobiliarias y tendrán su inevitable impacto en las cotizaciones.

Hay que resaltar que Las recomendaciones no se aplican a las sociedades de tasación bajo supervisión del Banco de España. El régimen de estas las sociedades de tasación carece de las normas de conducta y de prevención de los conflictos de interés recomendadas por la CNMV para las sociedades de valoración de las inmobiliarias cotizadas. Pero lo que es bueno para el mercado de valores también puede resultar bueno para el mercado hipotecario.

De hecho la independencia de las sociedades tasadoras en relación con los grupos bancarios está tan comprometida como puede estarlo la independencia de las valoradoras en relación con las inmobiliarias cotizadas.

Entonces, ¿por qué no aplicar a las tasadoras del mercado hipotecario los criterios de valoración de inmuebles y selección de valoradores publicados por la CNMV?

Hay que desarrollar la previsión reglamentaria de que “las sociedades de tasación no podrán valorar bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas físicas o jurídicas con las que no puedan razonablemente mantener una posición de independencia en menoscabo de la objetividad de la tasación.” Le corresponde al Banco de España interpretar cuando una sociedad de tasación no puede razonablemente mantener una posición de independencia, con riesgo para la objetividad de sus tasaciones. Y la mejor forma de hacerlo sería fijando la conducta y reglas de prevención de conflictos de interés aplicables a las sociedades de tasación equivalentes en su contenido a las aprobadas por la CNMV para las valoradoras de inmobiliarias cotizadas.

Referencia
Recomendaciones de la CNMV a las sociedades de valoración e inmobiliarias cotizadas o en proceso de salida a bolsa, en relación con la valoración de activos inmuebles, aprobadas en el Comité Ejecutivo de la CNMV, de 26 de junio de 2008.

Pues bien lo hice, para una campaña de pisos en Cádiz, y dado los resultados, puedo publicarla sin problemas, pues  la hemos tenido que cambiar entera ;-).

Aquí adjunto los pantallazos:

Como puede comprabarse, realmente ninguna ha funcionado como es correcto, quizás solo el primer anuncio de pisos en cadiz, pero no han tenido CTR´s aceptables.

La posición promedio ha sido 2,7.

Entendemos que no quien busca un piso en Cadiz, no tiene porque hacerlo ni en Ubrique, ni en Algeciras, por lo que no es malo tener un CTR tan bajo, en esa campaña, de hecho tenemos estructurada la campaña de tal forma que las genéricas Pisos en Cadiz, y las específicas, Pisos en Algeciras o Pisos en Ubrique estan en campañas diferentes, para que el CTR de una no afecte a las otras. Y conseguir un mejor nivel de calidad, en las camapañas más específicas que son las que nos interesan en cuanto a conversiones y calidad de conversiones.

También he creado una campaña donde comprar ese tipo de anuncios, comentados por Javier, es decir anuncios con mucho espacio en blanco, y con forma del botón Play (triangular) para comprobar si funcionan mejor que un anuncio genérico y a lo largo de las próximas semanas expondré aquí los resultados.

Lógicamente con una muestra tan reducida no se pueden sacar grandes conclusiones pero sí, ideas de que puede funcionar mejor para tu campaña, ya que Adwords necesita un proceso de mejora continua, pues no se puede separar de la analítica posterior.

Otra idea americana que ya ha llegado a Londres y apostamos que no se tardará en copiar en el resto de Europa es ir un día de excursión en un autobús, a un precio de unos 97 dólares, donde se visitan propiedades a punto de embargarse o ya embargadas, que necesitan venderse de inmediato.

En el viaje que dura unas 6 horas se pueden visitas de 7 a 9 propiedades y no se admiten menores ni mascotas.

El asistente, durante el trayecto a cada una de las casas, nos va contando las características, condiciones de compra y el precio de cada vivienda. Nos bajamos, todos en grupo visitamos la propiedad y si nos gusta, en situ, podemos reservarla o hacer una oferta. Todo con la absoluta garantía de fiabilidad y seguridad legal.

Os invito a visitar su página al más puro estilo “Yanki” www.foreclosurebustours.com, y que juzguéis la idea por vosotros mismos.

Lo que si está claro es que ideas no faltan y que no todo está inventado en el marketing inmobiliario

En el puede verse los datos, de los que se obtiene que Fotocasa.es es el portal más visto, seguido de Idealista, y que el resto, están a bastante distancia.

Esto está bien, para tener más información de una fuente fiable, pero como ya he comentado en anteriores post, los visitantes únicos, no es una médida que resulte interesante desde la perspectiva del ROI, me interesaría más por ejemplo una tasa de rebote, (numero de usuarios que ve una única página).

Esta nueva herramienta de Google que nos permite obtener información sobre los diferentes websites, puede ayudar para hacerte una idea de donde dirigir nuestras campañas de publicidad si es en plan masivo, pero a la hora de obtener ROI debemos de mirar otras cosas.

Como entretenimiento he puesto algunas webs que conocía, y  los resultados han sido curiosos, dado que esta herramienta parece más fiable que la que Alexa lanzó en su día.

También nos ofrece sitios relacionados con las webs que hemos introducido, así, como palabras de búsqueda.

Lo preocupante es que Google cada día tiene más información de lo que hacemos y empieza a publicar parte de ella,  que la gente esté informada es bueno sin duda, pero ¿estamos preparados para tomar decisiones a partir de dicha información? ¿es siempre el más visto lo más rentable?.

Las métricas en internet, como he puesto con anterioridad, es el nuevo caballo de batalla.

Noticia Publicada en el Blog de Unicasa.es

Intermediarios, mediadores, agentes, brokers…

La jungla está llena de animales, pero no todos son lo mismo. Los hay amistosos, y los hay de los otros. Alguno puede ser venenoso. Unos son gregarios y los otros solo se unen para intercambiar fluidos corporales.

Al sector inmobiliario también le pasa.

Fernando García. (ver pié de post)

En la profesión inmobiliaria es frecuente el uso como sinónimos de términos muy distintos. No tendría mayor importancia, excepto para los puristas de la lengua, si no fuera porque el mal uso demuestra escaso conocimiento de la naturaleza y el alcance del servicio que prestamos y del que vivimos, o queremos vivir… y a veces se trata de gente que más vale que supiera.

Recientemente he oído hablar del profesional como “intermediario”, cuando la realidad es que un intermediario es alguien que compra una cosa para luego revenderla con beneficio. Hay quien ha utilizado este procedimiento en el pasado, pero el inmobiliario más habitual no es “intermediario”.

El que usa ese término, seguramente se refiere al papel de “mediador”, que es el habitual de alguien que ayuda al vendedor y al comprador a alcanzar condiciones equilibradas y aceptables para ambos. La “mediación” presupone la posibilidad de una objetividad, de que hay algo que es indiscutiblemente “lo mejor” al mismo tiempo para ambos, o la única alternativa posible tanto para uno como para el otro, y que tú vas a ayudarles a encontrar. En la mediación tú no sirves ni a uno ni a otro, y tampoco debes recomendar a uno o al otro. Debes huir de la subjetividad, de tu opinión, y debes basarte siempre en términos incontestables, de lo que dice la ley o, como mucho, de lo que opina una autoridad suprema que no eres tú. En todo momento debes someterte al autoanálisis de si no estarás recomendando esto o lo otro porque es lo que conseguirá que la operación se haga cuanto antes, que es lo que te interesa a tí.

También hace poco he oido decir que solo son “agentes” los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, y que a los que no lo sean, se les debería llamar “mediadores”. Es un avance con respecto a llamarles “intrusos” o “piratas”, pero aún muestra desconocimiento de conceptos importantes.

El “agente” es el que actúa por cuenta de otra persona que delega en él parte de sus funciones. El vendedor puede delegar en su agente las funciones de anunciar, mostrar la propiedad, recibir las ofertas, y hasta negociar en su nombre, o incluso recibir señales; pero el que vende siempre es el vendedor. El comprador puede delegar en su agente la selección de propiedades, la redacción de una oferta, y hasta la negociación en su nombre, pero el que compra es el comprador.

El cliente, o principal, mantiene con su agente una relación fiduciaria, es decir una relación de confianza por la cual el agente presta su lealtad indivisa al cliente, poniendo los intereses de éste por encima de cualquier cosa, incluyendo de los suyos propios. A cambio de ello el cliente encarga una serie de gestiones, y deposita su confianza de una forma igualmente indivisa y exclusiva. Gracias a esa relación fiduciaria, el agente está legitimado para recomendar a su cliente lo que más le interesa, según su mejor criterio. En el caso del vendedor esto incluye cuál sea el precio más adecuado para la puesta en venta del bien, qué ofertas debe aceptar o rechazar, o qué contraofertas debe realizar. Pero siempre es el vendedor, no el agente, el que toma las decisiones finales y el que vende.

En mi opinión, la “exclusiva” para mediación no está muy justificada. Si el “mediador” sirve a ambas partes por igual, deberían contratarle ambos, lo que no se podría hacer hasta que existiese un comprador cierto para una propiedad determinada. Por el contrario, la “agencia” tiene su realización más lógica dentro de un régimen de exclusiva, pero de exclusiva mutua en la que el agente no puede representar al mismo tiempo a las dos partes.

Cuando a un “agente del vendedor” se le presenta un comprador que no viene representado por un agente alguno, el agente debe en primer lugar advertir al comprador de que todo lo que el agente haga o diga los hará en su papel como representante del vendedor, y siempre teniendo presente ante todo los intereses de éste. También debe advertirle que cualquier cosa que le transmita “podrá ser utilizado en su contra”, puesto que él no admite otra lealtad que la que le debe a su cliente, que es el vendedor. Finalmente, debería advertirle que lo más sensato sería que se buscas un profesional que le representase adecuadamente, puesto que intentar competir con un profesional en su propio terreno es garantía de fracaso. El comprador debe por tanto buscar “su agente” que le represente.

De esta manera, la “agencia exclusiva” aparece en el fundamento de la colaboración entre agentes inmobiliarios. El trabajo en exclusiva como agentes exclusivos del vendedor se complementa con el trabajo del agente exclusivo del comprador.

Como dice el preámbulo del código ético de los REALTORs de la NAR,

“Los REALTORS insisten en la representación en exclusiva de sus clientes, en el convencimiento de que la cooperación con otros profesionales beneficia los intereses de aquellos que utilizan sus servicios,”

Enlace 1

Y más adelante, en la explicación de intenciones y objetivos se añade:

“…La exclusiva incluye tanto el encargo de venta en exclusiva como la relación de agencia exclusiva, que también beneficia a los vendedores, ya que delimita las responsabilidades por parte del vendedor y de su agente. Los agentes saben que no van a cobrar hasta que cumplan con los términos del encargo, pero se les asegura el cobro cuando lo cumplan. Los vendedores saben que sólo van a pagar una comisión… y se aseguran de que van a obtener los mejores esfuerzos de su agente y de los agentes que con él colaboran en la MLS…”

Enlace 2

Lo que se inició como una aburrida digresión semántica, se está convirtiendo en algo que puede ayudarnos a responder preguntas tan inmediatas como:

- ¿Es posible la cooperación entre agentes para la venta de propiedades sin encargo de venta en exclusiva?

Parece que no.

- ¿El agente de una MLS puede vender una cosa que tenga en Exclusiva Múltiple (para compartir) él solo a un cliente, hacer de “agente doble”, y evitar compartir la comisión?

Yo creo que no, entre otras cosas porque, si les dejas abierta esa puerta a los comerciales, se acabará convirtiendo en “La Puerta Grande” y al final no cooperará nadie.

- En la web de la MLS, ¿se deben anunciar las propiedades de sus miembros especificando cuál fue el comercial que la captó, de manera que un interesado se dirija prioritariamente a él?

Obviamente, NO.

En fin, sienta las bases para un debate jugoso en nuestra profesión actual.

Opina: Fernando García de Revistainmobiliarios

Sobre él:

"Soy arquitecto y tengo un master en Estados Unidos, donde viví y trabajé
algún tiempo. Fui derivando mi trabajo hacia el sector inmobiliario, en
distintas facetas, y llevo en él ya más de veinte años.

"Lo más destacable en este momento es que fuí uno de los socios fundadores de Inmoclick, el
primer portal inmobiliario en su momento, de hecho una MLS en el 2000 (!),
he trabajado mucho con redes inmobiliarias y con inversores
institucionales. Actualmente trabajo con UCI en un proyecto de
“Colaboración para el Desarrollo de la Profesion Inmobiliaria” que incluye
la publicación de libros, la Revista Inmobiliarios, el Barómetro de la
Profesión Inmobiliaria, y las relaciones con CRS para traer a España los
cursos y titulación de esta importante institución norteamericana de
formación inmobiliaria, que es parte de la NAR."

"Ah! y sigo manteniendo joyasinmobiliarias.com, una web que creé hace ya 12 años (un decano en laweb) y que vende castillos, palacios, monumentos histórico-artísticos…
Como se puede ver, todo un viejo rockero de internet, y tanto que aprender
cada día!"

Enlaces relacionados:

• Entrevista con Fernando García

]]> http://pormeterse.wordpress.com/?p=213 Wed, 18 Jun 2008 15:39:57 +0000 lainon http://pormeterse.wordpress.com/?p=213 Sinceramente alucino cada vez más. Por supuesto, no hay corrupción sólo en Málaga, pero... Es que últimamente no hacen más que surgir casos en esta provincia y limítrofes, como si fuera el gran epicentro de todo el terremoto corrupto-inmobiliario. El último caso ha surgido en Estepona, y ahora es un alcalde socialista que, por otro lado, ya ha sido expulsado del partido. Que vida esta.

Porque ser corrupto no es fácil. Primero, hay que ocultárselo a todo el mundo. Eso es duro. Supone tener la necesidad de mentir, estafar la confianza de los cercanos y de los votantes, montar una cortina de humo a tu alrededor para que se note lo menos posible... No valoramos adecuadamente el esfuerzo que supone persistir en una corruptela generalizada durante años. Son auténticos heroes.

El problema es que estos heroes son un poco mezquinos y cobardes, una especie de heroes subordinados al paso del tiempo y del espacio oculto. Einstein tendría serios problemas para fijar esta forma de espacio-tiempo en las teorías de la relatividad. Es tan oculto que no se ve, hasta que tal día como ayer empiezan a aflorar todos los engaños, las sufridas mentiras y desasosiegos cargados a las espaldas de los facionerosos y "bandidos" (sí, se dice que formaban una banda, cosa que no deja de llamar la atención). ¿Quién llorará a los delincuentes? Seguramente alguien de su familia, y aquellos que han dejado de ganar dinero a su costa. Pero se les pasará pronto. Casi no les merece la pena verter lágrimas en su memoria. Más vale que se las guarden para cuando les toque a ellos, en un momento u otro. Porque la pequeña corruptela no sale nunca a la luz, ni se persigue. Pero cuando se es ambicioso, cuando se quiere llegar más allá, surgen los problemas, las incomodidades, especialmente por quien se ve tocado, siquiera indirectamente, por la sucia mano de los malos, o de quienes parecen malos aunque se crean buenos. Y es cuando no hay salida, amigos, no hay vuelta atrás. A ver cuantos salen, cuantos más mejor, pero aunque sean los justos, para que se vea que por lo menos los jueces de vez en cuando se ganan el sueldo, aunque no sea a menudo.

Como un ejemplo de que la "bombilla no está fundida" nos lo dá la inmobiliaria Onubense Okey Inmobiliaria, que ha puesto en marcha un plan sorprendente que le está dando muy buenos resultados.

La idea en cuestión trata de regalar a los antíguos clientes de ésta inmobiliaria un mes de hipoteca si le ofrecen a la inmo un comprador que adquiriera un piso en la misma. Por otra parte si encontraban 11 compradores les regalaban un año de hipoteca. Es bastante improbable que alguien encuentre 11 compradores, pero !nunca se sabe!.

Para aquellos que no sean clientes de la inmobiliaria no todo está perdido. Para éstos, si llevan a un cliente comprador que finalice el proceso de compra de una vivienda, se les abonará la cantidad correspondiente a la cuota mensual de la hipoteca que pagaría el comprador de la vivienda adquirida. Si esto no es encenderse la bombilla.... una buena iniciativa.

Por otra parte, Jean Paul de Inmosfera nos ofrece un post muy interesante en dónde nos cuenta la fórmula que utiliza un comercial inmobiliario para vender las propiedades con un precio más bajo que el de el propietario. Una idea que, aunque no es primeriza, le ha servido para centrar una campaña de márketing en éste sentido y obtener muy buenos resultados de ventas.

Otra idea es la de la creación de un centro de negocios inmobiliario, idea que ya describí anteriormente, y que a mi personalemente me gusta bastante, ya que fomenta la colaboración y el buen hacer, y que por mi parte creo que debería existir un centro de éste tipo en cada comunidad.

Con éstas ideas que he expuesto sólo quiero dejar ver a tod@s, que con un poco de imaginación, cretividad, algo de astucia y de suerte, se pueden encontrar fórmulas para innovar en un sector muy estancado en cuanto a ideas frescas y novedosas, pero cuando se encuentran, dan muy buenos resultados. A estrujarse la materia gris tocan!!

Ciertamente algunos de nuestros clientes han cambiado radicalmente su forma de pago, otros han desaparecido y otros siguen ahí al pie del cañón. Como decía Jean Paul en su blog insmosfera, solo quedaran los que mejor lo hagan.

Lo que hemos notado nosotros en el sector de la infoarquitectura es, por un lado, que los clientes han decidido invertir en calidad y nuevas tecnologías, en servicios que hasta ahora no nos contrataban como videos y cds interactivos. Por otro, han cambiado de proveedores porque, a pesar de que saben de la diferencia de calidad, prefieren ahorrar dinero tal y como nos han comunicado.

Realmente es un momento difícil y ambas decisiones son igual de elogiables. Ahora, más que nunca, no se puede renunciar a la calidad del material con el que se vende, y si consigues mantenerla, mejor contratar a las empresas que te salgan más económicas. Eso está claro.

Por otro lado, cada céntimo debe ser bien gastado y a veces arriesgarse sin tener claro que el proyecto va a salir bien es más gastar el dinero que una inversión productiva. En ese sentido, subimos un artículo no hace mucho.

Nuestro consejo para los contratantes de este servicio ses el siguiente: hagan lo que hagan no renuncien a la calidad que usaban o quieren empezar a usar en lo que respecta a infografías. Esa será la imagen de su empresa ahora y en el futuro. Asegúrense de trabajar con empresas que se mantengan en costes poco fluctuantes a la par que competitivos. Existen proveedores de 3D que han bajado mucho los precios porque es una de las maneras más inmediatas y sencillas de afrontar la crisis. Esto conlleva riesgos para quien contrata y para quien ofrece los servicios:

1.- Quien contrata se puede encontrar con un aumento igual de importante del coste de la infografías en cuanto la rueda vuelva a girar.

2.- Quien ofrece el servicio de 3D tendrá que luchar cuando las cosas vayan bien para hacer entender a los clientes el porqué de la subida de nuevo en el precio, porque cuando lo bajó no dijo que fuera por mantenerse a flote (nosotros tampoco lo diríamos) si no porque invierte en tecnología y demás. Igual de difícil de explicar es la bajada tan abultada del coste, porque eso no se explica solo con la inversión en equipos o la calidad profesional de los empleados ( y menos en poco tiempo) sino, como ocurre con las promotoras, con un margen abultado de beneficios.

Nuestro consejo a los que ofrecen este servicio es el siguiente. Hagan descuentos, pero no bajen tarifas porque, aparte de lo expuesto, da imagen de empresa fluctuante y eso no es bueno para ustedes. Y aguanten, que cuando se bajan tanto los precios parece que el trabajo se esté regalando, y después es muy difícil hacer entender a los promotores que el precio del 3D durante la crisis no era justo y que el nuevo, x + 20% o 30%, es el real.

Un amigo está buscando alquiler en Tenrife, y me ha contactado para que lo acompañara y le ayudara en esta tediosa búsqueda. Pues bien, hemos realizado un "barrido" a las inmobiliarias locales y la verdad es que estoy muy desilusionado con lo que me he encontrado: más de lo mismo.

Desgana, poco saber hacer, poca iniciativa, muy mala atención al cliente, poca aplicación de márketing, y bueno, en general, mucho desinterés y poca información.

A lo que se limitan la mayoría de agencias inmobiliarias es a buscar en su cartera de propiedades y poco más. Les solicitaba un alquiler en una zona determinada, y se limitaban a mirar en su base de datos y a ponernos pegas en vez de ayudarnos:

Agencia: No, lo siento pero no tengo nada parecido a lo que busca. Pero 100 € más caro si dispongo.

Amigo: Lo siento señorita, pero no puedo pagar más de el precio que le dije.

Agencia: Pues nada, lo siento pero no tengo nada

Yo: Bueno, ¿y no podría usted buscar algo similar a las condiciones que le pedimos y le dejamos un número y nos llama?

Agencia: Ah!, bueno, si quieren dejarme el número, cuando me salga algo le llamo.

!! Por favor !!, ¿qué manera es esta de atender a un cliente?, ¿dónde está la colaboración entre profesionales?, ¿dónde está la iniciativa para pedirnos el contacto y ofrecernos soluciones?, es increible, pero para hacer lo que hacía este comercial, pongo un mono en la mesa, y por una manilla de plátanos (canarios siempre, los de las "motitas") nos atendería mejor, con una sonrisa seguro, ya que parecía que estábamos molestando, en vez de sentirnos como clientes.

Me indignó de tal manera que le apunté la dirección del blog, y le dije que se "pasara" por el mismo, y que leyera con atención las recomendaciones, ya que quizás le sirvan de ayuda para no perder el trabajo en pocos meses.

La verdad es que me quedé atónito al ver el "pasotismo" con el que intentan solucionar las "vacas flacas" los profesionales del sector.

Y éste no és un caso aislado, casi todas las agencias que visité, pecaban de lo mismo, una pésima atención al cliente e inexistencia de márketing relacional.

Pasados unos días visitamos varias propiedades en alquiler, y el trato de los comerciales, si bien eran todos muy educados y respetuosos, ninguno se esmeraba en realizar la transacción, limitándose a enseñar las viviendas al más puro estilo anuncio de Mc Donald`s: "ésta es la habitación, cocina equipada, salón, y muy buena ubicación.... " y creo que esto no es lo más adecuado en la situación actual.

Por otra parte, visitamos unos pisos en La Laguna (Camino La Villa), centro estudiantil de la zona metropolitana de Tenerife, al estar la mayoría de las facultades universitarias en la zona, y sin exagerar ni lo más mínimo, estuve a punto de denunciarlo.

Un particular, alquilaba 6 o 7 estudios "a estrenar". Pues bien, fuimos a visitarlos y cuál fué mi sorpresa cuando veo aquello. En una nave industrial que antes era una carpintería de aluminio, se habilitaron 6 o 7 habitaciones minúsculas (unos 20 m2), interiores, sin ventilación, y con unos pasillos que daban miedo de lo estrechos que eran. Las viviendas sin terminar, en pésimas condiciones higiénicas.... en fín, que aquel señor que era "extranjero" nos la quería "colocar" por 450 € las interiores y 500 € las exteriores (1 ventana).

El atendimiento fué pésimo, las viviendas de pena, falta de higiene ......

Y estas cosas me dan mucha rabia, exceptuando éste último caso que no tiene nombre, el que los profesionales chicharreros ( no todos, supongo ) sean tan pasotas y no se pongan las pilas. No es de extrañar que el crear una asociación inmobiliaria en esta zona sea tan dificil, ya que, como es normal, muchos de los buenos profesionales del sector en Tenerife (por que los hay...) ni se les pasa por la cabeza colaborar con estos cabezas de chorlito..... y estoy hablando de inmobiliarias locales pero también de franquicias a nivel nacional.

Quede aquí mi queja, y por favor, !! vamos a ponernos las pilas en vez de quejarnos tanto !!, y a hacer las cosas bien, y así, por lo menos, si cerramos la inmobiliaria, que sea por mala suerte o por circunstancias de crisis, no por que lo hayamos hecho de pena.

La verdad es que, hasta en épocas bajas en las que estamos, me dan ganas de abrir una inmobiliaria.....

En dicho post se comenta, que ante todo es por que es caro con relación a los resultados obtenidos, solo se puede modificar desde el ordenador desde el que se instala la aplicación y un largo etc

Estoy totalmente de acuerdo, nosotros en Union casas con corazón hemos notado un descenso paulatino  en las solicitudes por promoción, siendo uno de los portales que peor funciona en cuanto a términos de ROI, y en caso de ser necesario reducir costes sería uno de los candidatos a darnos de baja dado el mal resultado que obtenemos del mismo.
Aunque han salido los datos de OJD, respecto los dos principales portales españoles, tras el post de Jesús Encinar, en que comentaba las estadísticas de Fotocasa y el acercamiento de ambos portales, durante el mes de mayo, parece que Idealista, según datos de la OJD, sigue presentando peores resultados que Fotocasa aunque su disminución en cuanto a visitas ha sido inferior a la de Fotocasa. Idealista ha perdido 28350 visitas, mientras Fotocasa, 43.364.

Idealista presenta como usuarios únicos  1.487.367 con un descenso de 1,87%, mientras Fotocasa durante el mes de mayo 1.601.850 que es una cifra inferior, a la que presentó en Abril con 1.645.214 según se lee en el post de Jesús Encinar, por lo que sufre una caída de un 2,6%, cuando Idealista presentó un gran aumento respecto al mes anterior 1.515.717 de usuarios únicos.

Idealista que hace poco presentó un rediseño de su portal, que vendieron como cambios sutiles, que mejoraban la usabilidad, deberían de empezar a plantearse si su portal necesitaba cambios sutiles o cambios más radicales, en cuanto a funcionalidades y formas de mantener al público y atraer más tráfico, pero sobre todo generar más solicitudes de información, y que se trasnformen en ventas.

No vale la táctica de que un usuario que pide información sobre un piso en Malaga, se le manden varios pisos similares, como existía en algunos portales de formación, (no sé si en la actualidad se sigue utilizando esta técnica).

Idealista a nivel de posicionamiento orgánico en Google funciona bastante bien, pero también sabemos que Encinar parace no hacerle mucha gracia la compra masiva de visitas que puede hacer Fotocasa a través de Adwords, como se desprende el post  o el de Cómo saber si un gráfico es mentira, el estilo Pravda o Salir el primero en Google pagando no es tan buena idea, quizás debieran empezar a plantearse esta estrategia, o nuevas aplicaciones.

Con todo esto lo único que pretendo decir es que a las promotoras inmobiliarias y las inmobiliarias, lo que nos preocupa, no es el número de visitas, páginas vistas o tiempo medio de estancia en la página, son las solicitudes y las ventas. Que un portal debe estar enfocado a sus usuarios, por supupesto, pero nosotros también somos usuarios y encima "premium", por lo que no estaría de más una mayor cantidad de aplicaciones, ideas, etc para intentar sortear en la medida de lo posible esta travesía que nos espera durante los próximos años.

Tenemos aquí un par de ejemplos que no podemos dejar de ver, se ha especializado en el producto loft o apartamentos.

Estas promotoras de han estudiado perfectamente el mercado al que se van a dirigir, lo saben todo de él, tienen el producto perfecto para un target urbano y se lanzan sobre sus potenciales clientes de cabeza.

En www.tuyyosomosunosomosdos.com, no puedes para de ver su videclip, una canción pegadiza que estarás tarareando todo el día. Así venden su loft para personas solas que necesitan poco espacio en una gran ciudad.

Si entras en www.roomone.es llegas a un lugar alternativo, para gente joven en busca de su apartamento con un estilo muy poco convencional.

Estos son algunos de los nuevos planteamientos estratégicos que se están planteando para la gente más joven de nuestro país. Una línea de comunicación muy bien definida para un target muy bien definido, del que han copiado su manera de comunicarse para transmitir.

Diario "El País", 10 de junio de 2008

...sí, y de subir el nivel del mar, y de calentar tanto a la gente que afecta al planeta en general, y de no vestir de marca, de ser un poco guarroides, y de ser los responsables de que España no suela pasar de cuartos, y de que los reyes magos sean los...

Y todo por estas fotos hipotéticas de cómo puede cambiar la zona si se cumplen algunas previsiones sobre el cambio climático.

Claro, habrá que demandar también a los meteorólogos si la predicción climatológica echa para atrás a la gente a la hora de visitar pues...¡El Caribe en época de huracanes...!, o a los directores de cine por hacer películas de aviones que se caen...

La campaña consiguió su objetivo mediático de forma holgada. Y todavía le dan más vida las inmobiliarias. Todo sea para evitar que acabe sucediendo...

1.- LA DISTANCIA: parece ser el primero de todos los inconvenientes, pero les puedo asegurar que, por ejemplo, nosotros trabajamos con empresas de otras islas y del sur de la misma en la que estamos localizados (Santa Cruz) y casi no realizamos ninguna reunión excepto las planificadas de antemano, que pueden ser la primera, 2 de revisión y la final de entrega del material terminado. Esta última es incluso prescindible.

2.- CONTACTO VISUAL: Además, es importante saber que gracias a la residencia canaria, los billetes de avión reciben un descuento del 45% , por lo que los viajes son perfectamente asumibles por la empresa de 3D. Si su empresa dispone de un sistema de videoconferencia, asegúrese que la empresa contratada también lo tenga.

3.- CONTACTO TELEFÓNICO: Gracias a la tarifa plana entre fijos es muy fácil mantener una relación telefónica sin ningún coste por ello. Es importante para quien contrata que el proveedor mire de estar disponible. Nada de llamadas sin respuesta o "perdí el móvil", como es habitual en muchos casos.

4.- INTERNET: Todo esto gracias a internet, al manejo de archivos mediante ftp y a aplicaciones (ya escribiremos cuales) que permiten planificar y compartir calendarios y archivos como si estuviera trabajando en su propia red de empresa. Nosotros aplicamos este sistema de trabajo para empresas de aquí y funciona perfectamente. Esto también tiene sus contras porque en determinadas ocasiones ya sabemos que sucede con la compañía de turno: se nos cae la conexión y esperar.

5.- COSTES. Por regla general, y según un estudio propio realizado a empresas de calidad similar aquí y en península, los costes en Canarias pueden ser un 20-30% más bajos que en la Península.

6.- EL IMPUESTO. En Canarias, el impuesto es el IGIC, que corresponde a un 5% del valor total. Por contra, en la península es un 16%, por lo que solo por contar con una empresa de aquí usted se ahorra un 11%.

Lo importante es que la empresa contratada le de seguridad, le muestre trabajos reales y no ficticios y tenga una referencia de empresas importantes del sector. A partir de ahí, una buena organización en el proyecto en si y el contacto continuo mediante Internet, pueden darle el mismo resultado al menor coste para usted.

Los inconvenientes vienen si estas cosas no se tienen en cuenta. La empresa 3D no mantiene ni contacto telefónico ni visual. Los archivos no se envían, el cliente está desinformado...

Y sobre todo si este sistema de trabajo no le interesa y prefiere el contacto continuo visual y en persona con la empresa proveedora. Nuestra experiencia es que, ni los clientes ni nosotros tenemos tanto tiempo para hacer tantas reuniones, asi que todo lo que se pueda optimizar y organizar, mejor que mejor.

Muchos de los aspectos referentes al sistema de colaboración aquí expuestos son extensibles a cualquier tipo de teletrabajo, como redactores, diseñadores, dibujantes, etc... así que ténganlo en cuenta para todos sus proveedores

Ofrecemos en total 10 dominios distintos para publicar el enlace a todos y cada uno de los dominios interesados en el intercambio.

Si estáis interesados, para ponerse en contacto con nosotros podéis hacerlo de dos formas, a través de Art Project Group o publicando un comentario en este post y nos pondremos en contacto a través de la dirección de correo recibida en el mismo.

Ánimo, estamos montando un nuevo directorio en 10 dominios distintos, entre todos nos ayudaremos a mejorar nuestra presencia en la Internet.

• Autor: Por MARTA PARREÑO
• Fecha de publicación: 3 de junio de 2008

- Imagen: Luis Villa del Campo -

Desde hace una década, las palabras "chollo" e "inmobiliario" formaban una ecuación impensable. Los consumidores, que han estado viendo cómo los precios de los pisos ascendían hasta límites inalcanzables sin poder hacer nada, asisten ahora a la aparición de "gangas" en un sector al que, por fin, han llegado las rebajas. Promotoras e inmobiliarias intentan deshacerse de un excedente de pisos con ventas a bajo precio y campañas de publicidad con descuentos en una época de recesión económica y crisis del sector.

En períodos de crisis toca apretarse el cinturón, pero también afloran los chollos. Es lo que pasó a principios de los años 90, cuando las subastas de inmuebles estaban a la orden del día debido a la ejecución de créditos de morosos. Hoy, las viviendas de morosos suponen tan sólo un 10% de los pisos subastados, pero este modo de venta, en el que las ofertas de particulares son aún minoritarias, ya se está poniendo de moda en un sector que se calcula que tiene un "stock" de 600.000 viviendas sin vender. Algunos compradores ya han empezado a aprovecharse de esta situación. Pero la mayoría espera, porque cree que los precios seguirán bajando. Entre tanto, toda España se resiente del estallido de la burbuja inmobiliaria, aunque la tendencia al alza del Euribor, los altos tipos de interés y el endurecimiento de las condiciones bancarias tampoco facilitan las condiciones a quienes desean adquirir una vivienda.

Viviendas nuevas en las ciudades

Actualmente y debido a la gran oferta de propiedades, las grandes rebajas inmobiliarias se encuentran en las ciudades, tal y como afirma Pedro Medina, experto técnico inmobiliario. Y los ejemplos avalan su afirmación. En Cataluña, la asociación Corporativa de Empresarios Inmobiliarios (ACd'EI), creada a la raíz de la crisis, ofrece 2.000 pisos a precio de coste, la mayoría de ellos cerca de centros urbanos. Dicha asociación ofrece viviendas de entre 120.000 y 180.000 euros, con descuentos de hasta un 40%.

Las zonas de costa con grandes promociones de obra nueva también se están viendo afectadas por las rebajas. En Huelva, los precios de algunas promociones son hasta un 40% más bajos que cuando salieron al mercado, y en algunas grandes ciudades se pueden encontrar rebajas de hasta 200.000 euros. Basta con conectarse a cualquier portal de venta de pisos en Internet para comprobar hasta dónde llegan los descuentos, y constatar que la palabra "¡Rebajado!" es la más repetida en la mayor parte de las ofertas. Los descuentos se dan sobre todo en la promoción, ya que los promotores han reducido su margen para no tener que afrontar la hipoteca a la finalización de la obra.

Los descuentos se dan sobre todo en la promoción, pues los promotores han reducido su margen para no tener que afrontar la hipoteca a la finalización de la obra

El terremoto de los precios está afectando tanto a la vivienda nueva como a la usada. En el caso de los pisos de obra nueva, los promotores se están viendo obligados a hacer ofertas para adquirir dinero con el que sufragar las hipotecas. Las casas de segunda mano también están notando la bajada; los propietarios de estos pisos que quieren vender a corto plazo no tienen otra salida que rebajar el precio y ofrecer las máximas facilidades a los escasos compradores.

Además, la dificultad de vender en este momento ha hecho florecer también otro fenómeno: cada vez es más fácil encontrar en algunos carteles que permanecen colgados durante meses las palabras "venta" y "alquiler" referidas a un mismo piso.

Nuevas tácticas para vender

Pero las ventas están estancadas y las rebajas, hasta el momento, no parecen surtir efecto. Y mientras tanto, el mercado se encuentra con una demanda que espera a que sigan bajando los precios para comprar y con las restricciones de los bancos para conceder hipotecas, lo que continúa provocando la caída de las ventas de pisos. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística reflejan que las transacciones por vivienda nueva han descendido en marzo un 27%, y las de vivienda usada una 46%. Esta situación ha provocado que promotoras e inmobiliarias desarrollen nuevas fórmulas para intentar vender los pisos, y que todas ellas pasen por una mejora de los precios. Así, debido a la gran oferta, la promoción se ha quedado estancada y se está recurriendo a campañas de publicidad con rebajas y promociones "low cost".

Algunas promotoras utilizan las subastas , en las que los particulares todavía tienen una presencia minoritaria. Otras usan el sistema de sorteo de viviendas que quedan libres en las promociones, que ofrecen pisos de diferentes calidades respecto a las del resto de la promoción, a un precio más económico. Algunas inmobiliarias, como sucede en Vitoria, han optado por utilizar el sistema de la licitación "a la holandesa", donde los interesados van haciendo ofertas a la baja a partir de un valor de tasación. Y otras ofrecen las viviendas con todo el mobiliario de la cocina incluido, el regalo de una plaza de garaje, muebles gratis o el pago de un año de hipoteca sin incrementar el precio.

Lo que me sigue pareciendo arriesgado el nombre de el “Google de los pisos” si bien he de reconocer que Nuroa sabe moverse bastante bien a nivel de publicidad, mejor que mi favorito en este campo Nestoria, hablo a título personal, a Nuroa he llegado a través del blog de Carlos Mantero que lo tengo en mi bloglines, así como el de Victor Aloi, que puedes llegar fácilmente a él mediante otros blogs inmobiliarios, supongo que es porque estoy dentro del sector.

Dentro del posicionamiento en Google de tipo palabras “pisos + provincia” los veo poco, supongo que tendrán en principio una estrategia de tipo long tail, que para el sector inmobiliario creo que es lo mejor. Aunque este tipo de notas de prensa les ayudará sin duda en link baiting.

Puedes leer el post completo en

http://www.unicasa.es/microsites/pisos-baratos-malaga/blog/2008/mas-movimientos-en-los-portales-inmobiliarios-a-pesar-de-la-crisis/

Tras el proceso de captación y cuando acordamos el precio de venta de una vivienda, tenemos que ser un poco avispados y elegir un buen precio de partida, ya que en base a éste dato nos podremos encontrar con muchas dificultades o por el contrario obstener una rápida salida de la operación. Aquí van unos consejos al respecto de los precios de las viviendas de vuestras carteras:

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1. PRECIO COHERENTE:

Te beneficiarás de una venta "relámpago" en muchos casos o de rápida aceptación por parte de los interesados. Gozarás de una buena afluencia de llamadas y visitas de compradores potenciales a los cuales les motiva la compra de la vivienda al ver que se vende a un precio justo.

2. PRECIO ELEVADO:

Obtenemos visitas de interesados en la propiedad pero pocas ofertas, obteniendo de media una oferta por cada diez visitas. Ralentización de la movilidad de la venta de al menos 90 días desde su publicación. Hay que revisar el precio y disminuirlo paulatinamente hasta que se consiga un equilibrio.

3. PRECIO MUY ALTO:

Sobrepasa el límite de los 90 días, apenas hay demanda, no hay compradores, no hay visitas, no depierta interés, fácilmente se convertirá en un "fósil" en nuestra cartera de inmuebles al no ser competitivo. Solución a aplicar: Disminuir considerablemente el precio.

Una casa usada promedio en EE.UU. se vende por unos US$ 200.000, pero hay una gran variación entre las zonas costeras del Este y Oeste, donde el promedio es cercano a los US$ 300.000, y la zona central, en donde es menor a US$ 150.000.

Sigue

Dico Harinsa Obrum (DHO), la novena constructora española, se debatía entre susto o muerte y finalmente, su calvario se ha quedado sólo en susto. Tal y como planteó este diario el pasado martes, los accionistas Obrum, Avantis, Aricam y Caja Castilla-La Mancha han forzado la salida de Dico, su socio mayoritario, a través de la compra del 34,23% que éste tenía en la constructora, con lo que así evitan el concurso de acreedores.

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venta de viviendas

Jo, jo, jo jo jo, ji ji ji ji, ja ja ja ja ja je je je jeje ju ju ju ju ju.

Lo lamento mucho por todas las personas que viven del dinero que les genera el engañar a los curritos al comprar su vivienda. Pero lo siento mucho, cuando una naranja se exprime mucho al final se queda sin zumo. Eso es otra de las lecciones de mi madre (al final voy a tener que hacer un post sobre las lecciones de mi madre) pero es una verdad como un templo. Sres. especuladores, jódanse, tal y como suena. Lo siento de verdad por los curritos de a pie que van a sufrir las consecuencias, pero sin duda alguna me alegro de lo que les ha pasado a esta gentuza. Y esto no es nada, tiene que pararse la cosa más. Lo siento, yo quiero un piso, estoy dispuesto a pagarlo, pero en las mismas condiciones que mis padres tuvieron para hacerlo, no destinando casi la totalidad de mi sueldo. Porque de aire no se vive. Yo soy un enamorado de mi ciudad que es la mejor del mundo. Sí lo sevillanos somos ombliguistas y qué, pero ya lo dice Antonio Gala "Lo peor no es que los sevillanos crean que tienen la mejor ciudad del mundo, lo peor es que puede que tengan razón" Y por eso no quiero ni pueblos dormitorios, ni chorradas, está claro que no voy a vivir en la Plaza de San Lorenzo, ni tan siquiera en Triana, pero dejadme vivir en la periferia, carajo, por un precio digno. Que ya está bien de engañar, que aquí todo el que quiere hacer dinero lo quiere hacer provechándose del que menos tiene. Unámosnos compañeros, no compremos nada hasta que no bajen los precios lo suficientes, si no se venden, no tendrán más remedio que bajar.... o si no qué ¿los regalarán?

Así va la vida...

Jesús Rocha

"El papel del Estado no es ayudar a la gente que compró para especular". "Si algunos tienen problemas para devolver sus hipotecas corresponde al sistema bancario solucionarlo, no al Estado". "Estamos en una fase de saneamiento. Cuando se cometen excesos, se acaba siempre por pagarlos".

A ver si es verdad. Sería una buena noticia que el Gobierno socialista venciese a la tentación de seguir regalando los fondos del Estado mediante subvenciones. No olvidemos que hasta hace muy poco el propio Solbes se negaba a ayudar a las constructoras y, finalmente, ha dado su brazo a torcer.

La conselleira de Política Territorial, María José Caride, auguró ayer que el Plan del Litoral -sobre el que reiteró su intención de que sea aprobado "en plazo"- en "pocos" lugares de la costa gallega levantará la moratoria para construir a menos de quinientos metros de la costa, que estableció la Lei de Medidas Urxentes de Protección do Litoral.

A preguntas de los periodistas tras la firma de un convenio con la Consellería de Medio Ambiente, Caride especificó que esta prohibición "sólo" se levantará en aquellos espacios en los que sea "necesario o conveniente", pero insistió en que serán "pocos". "Donde sea necesario o conveniente rebajar esa franja de 500 metros, la vamos a rebajar", se comprometió la conselleira, y se refirió, en concreto, al "suelo que no tiene una protección especial, donde existe edificación o desarrollo de las ciudades".

Al margen de estos casos, la titular de Política Territorial garantizó que en el resto del espacio costero se mantendrá la "cautela" para no alterar sus condiciones actuales y se mostró convencida de que los ciudadanos "desean que se mantenga la franja del litoral en su estado natural". En todo caso, lanzó un mensaje de "tranquilidad" al sector de la construcción, y destacó que "de los quinientos metros en adelante tiene todo por hacer, mucho suelo urbanizable por construir", subrayó.

Además, Caride advirtió de que, en la actualidad, las inmobiliarias no son capaces de vender la vivienda libre "como desearían" y contrapuso esta situación con la de la vivienda protegida que "sí están colocando en el mercado de forma adecuada". En consecuencia, opinó que ésta y la rehabilitación pueden ser "fuentes tremendamente valiosas" para las constructoras. Frente a las dudas mostradas por el sector, la titular de Política Territorial garantizó que la Administración autonómica cumplirá su compromiso de aprobar el Plan del Litoral "en plazo", es decir, antes de mayo del próximo año, fecha en la que se cumplirá el plazo de dos años de vigencia de la prohibición cautelar de construir en la franja de los primeros quinientos metros de costa, que introdujo la Lei de Medidas Urxentes de Protección do Litoral.

Esta ley dejará de ser efectiva con la entrada en vigor del futuro Plan del Litoral y también en los concellos que adapten sus respectivos planes urbanísticos (PXOM) a la Lei do Solo.

PREDICCIONES

Estaciones meteorológicas en los puertos

La Xunta de Galicia instalará un total de treinta estaciones océano-meteorológicas en puertos gallegos de titularidad autonómica con el objetivo de conseguir una predicción general "más fiable y homogénea" así como una específica para cada uno de los pósitos, tal y como recoge el convenio de colaboración suscrito ayer entre los conselleiros de Política Territorial y de Medio Ambiente, María José Caride y Manuel Vázquez, respectivamente.

Según explicó Vázquez, esta red de observatorios meteorológicos servirá para "incidir en las políticas de prevención y seguridad" y mejorar la "calidad del trabajo en el mar". También Caride reivindicó este "paso adelante" tanto en la predicción como en la información concreta sobre cada puerto, que estará a disposición de cofradías y de usuarios particulares. Junto con esta treintena de estaciones meteorológicas, se instalarán mareógrafos --dispositivos para medir la altura de las mareas-, lo que servirá, según la titular de Política Territorial, para "mejorar las instalaciones portuarias".

Portos de Galicia destinará un total de 300.000 euros a esta operación, que prevé la "instalación paulatina" de los dispositivos. Al respecto, Vázquez no determinó el plazo en el que entrarán en funcionamiento las nuevas estaciones porque, según alegó, "dependerá de la logística". En la actualidad, existen en Galicia un total de 71 estaciones meteorológicas. De ellas, 16 se encuentran en la provincia de A Coruña, 20 en Lugo, 17 en Ourense, y 18 en Pontevedra. Al igual que éstas, la nueva red emitirá información "cada diez minutos", a la que se podrá acceder "prácticamente en tiempo real" .

Fuente: El Correo Gallego

Medio millón de viviendas nuevas esperan propietario

La venta de pisos nuevos sube un 75% en A Coruña pese a caer un 27% en España

La crisis inmobiliaria gana fuerza a medida que avanza el 2008. Y lo hace con más intensidad en España que en Galicia. La compraventa de viviendas en el conjunto del Estado alcanzó el pasado mes de marzo la cifra de 46.074 operaciones, lo que supone un descenso del 38,5% respecto al mismo período del año anterior. La caída en la comunidad gallega, aunque menos intensa, ha sido también acusada: el pasado mes se registraron 2.114 ventas, un 23,6% menos que en marzo del 2007.

Los datos, divulgados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE), dan cuenta del fuerte parón del mercado y trazan un horizonte poco esperanzador. La caída en tasa intermensual (respecto a febrero), que muestra la tendencia que seguirá el mercado a corto plazo, arroja un porcentaje desalentador: en el conjunto de España se sitúa en el 39% y en la comunidad gallega roza ya el 30%.

Los datos hechos públicos ayer por el instituto estadístico revelan, además, que el parón de las ventas está afectando con intensidad al negocio hipotecario, que sufrió el pasado mes de marzo el mayor descenso desde que el INE empezase a publicar información en el año 2003. El número de préstamos concedidos para la adquisición de un piso registró en marzo un descenso anual próximo al 40%, caída que en la comunidad gallega se situó en casi la mitad, el 22,2%. Los datos evidencian que la desaceleración, por ahora, es más acusada en el conjunto de España que en esta autonomía, pero los indicadores actuales revelan que se avecina un año muy malo.

De hecho, el fuerte ritmo de desaceleración del PIB gallego en el primer trimestre del 2008 y la caída en la evolución del indicador de producción industrial (especialmente en las actividades dependientes de la edificación residencial) así lo acreditan. El fuerte descenso que tendrá la economía del ladrillo lo ha advertido, por ejemplo, el observatorio inmobiliario que elabora periódicamente el Centro de Investigación Económica y Financiera (CIEF) de la Fundación Caixa Galicia.

«La demanda muestra tendencias muy contractivas, de crisis, con un escenario de sobreoferta», explica el centro refiriéndose a lo que ocurre en las áreas urbanas gallegas. El fuerte descenso de la compraventa tiene su origen en la subida del paro y el aumento del euríbor -no da tregua y roza el 5%-, pero también en la creciente limitación al crédito. Algo que ya confirman las propias entidades financieras. Bancos y cajas han endurecido todavía más las condiciones para prestar dinero a empresas y, sobre todo, a particulares. De cara al segundo trimestre, esa tendencia va a proseguir.

La situación ha llegado al extremo de que la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) - el instrumento creado en su día por María Antonia Trujillo para intentar relanzar el apagado mercado de la renta en España- anunció ayer que pagará las mensualidades a aquellos inquilinos que se sumen a partir de ahora a la iniciativa de la SPA y que, disfrutando de un empleo estable, se vean obligados a apuntarse en el paro. La ayuda no se extenderá, sin embargo, a las 6.804 personas que desde octubre de 2005 han firmado su contrato con el organismo, con lo que se excluye a muchos inquilinos que también podrían ir al desempleo.

Fuente: La Voz de Galicia

Por ello, se me ha ocurrido el plantear varias fórmulas de Márketing Inmobiliario que a mi me parecen muy interesantes y seguro que a muchos les servirán de ayuda para conseguir esa diferenciación que tanto se busca en estos momentos para así poder despuntar de los demás, en un mercado muy dificil de tratar en la actualidad. Allá van !!:

1. AUMENTA LA CONFIANZA Y LAS RELACIONES CON TUS CLIENTES Intenta fomentar el buen trato, estrechar lazos con clientes y colaboradores, haz ver que te preocupas por la gente con la que trabajas y los clientes con los que tratas. Coje un puñado de sobres y mete en ellos tarjetas de agradecimiento. Guárdalas en la guantera de tu coche o en la maleta de tu moto y mantenlas ahí. Cada vez que alguien te resuelva un problema o haga algo por tí envíale una tarjeta. Ésta medida no va a ser "salvadora", pero a buen seguro que impactarás al destinatario con ese toque de cortesía que a todos nos gusta tanto, y no se olvidará de tí tan fácilmente, promoviendo también el "boca - oído" por parte de tu cliente/colaborador.

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2. REALIZA SEGUIMIENTOS DE TUS CLIENTES . Muchos agentes tienen miedo de hacer seguimiento por miedo a ser pesados y caerle mal a sus potenciales clientes. No obstante, no hay que tener miedo a éste tipo de acciones. La naturaleza humana nos hace dejar de hacer las cosas y posponerlas para mañana. Es normal el que llames a un cliente interesándote y que te diga "Gracias por llamarme, me había despistado" o " Perdona por no haberte llamado, estoy de trabajo hasta arriba". La recomendación es hacer seguimiento, por lo menos llamar una o dos veces a la semana (apúntalo en la agenda) y si ves que la cosa tras tres intentos no marcha puedes dejarlo, no obstante, lo habrás intentado.

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3. MÁRKETING Y TU BASE DE DATOS . Ésta estrategia es muy recomendable para no aunar esfuerzos en un sector que no va a dar resultados. Por ello, la recomendación al respecto es el dedicar nuestros esfuerzos en tener bien confeccionada y hacer un buen seguimiento a nuestra base de datos. Lo que se pretende con ésta medida es intentar diferenciar a los clientes" desconocidos" de los que no lo son. Para ello nos deberemos de fijar en las últimas 10 o 20 operaciones y averiguar cómo se originaron. Pueden haber venido de la realización de un Open House, recomendado por un otro de nuestros clientes, o bien es un cliente que repite, por poner algúnos ejemplos. Una vez realizada ésta diferenciación, es muy recomendable el gastarnos el dinero en hacer seguimiento a nuestra "esfera de influencia", obviando a los clientes desconocidos, para así crear nuestra propia zona de influencia.

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4. PLAN DE MÁRKETING . En éste apartado podría extenderme con facilidad, pero para no hacerlo, recomendaría el sentarse y generar un plan anual de acciones de márketing a realizar mes a mes. ¿Y de que nos sirve?, pues muy sencillo, cuando recvises tu plan de márketing actualizado podrás ver y descartar las acciones que no te han funcionado, y diferenciar las acciones que han tenido éxito, así sabrás lo que te funciona y lo que no.

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5. RELACIONES SOCIALES . Envía invitaciones a eventos a tus colaboradores, o clientes, patrocina algún evento que realicen en tu comunidad, haz un blog en intenet para ampliar tus contactos y tu imagen de marca, intenta salir en los medios de comunicación, participa en redes sociales.... en fín, que te muevas para que la gente te conozca y afiances tus relaciones profesionales.

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6. UTILIZA EL OUTLOOK . Bueno, lo pongo como ejemplo, pero cada cual que use el programa que más le guste. Yo personalmente lo uso ya que me da avisos diarios automáticamente, por lo que el riesgo de que se me olvide algo es menor. Ésta herramienta es muy buena para fomentar el Márketing relacional con tus clientes, para por ejemplo, felictar a los mismos por su cumpleaños, seguro que los sorprenderás y hablarán bien de tí. Como otro ejemplo podríamos ver el siguiente: Un cliente te llama para vender su casa, pero no puedes abrir ficha de la propiedad porque tiene que operarse la próxima semana de amigdalitis, y quedas en llamarlo pasado un tiempo. Aquí entra en juego el Outlook, apunta de qué lo operan y el día de la intervención. Pasados unos días de la fecha de la operación, vas a llamar al cliente y ni se acordará de tí porque estará pensando en sus amigdalas. Pues se le llama, se le recuerda quienes somos, y le preguntamos que tal está, como le fué la operación, etc... Éstas son las pequeñas cosas que son realmente diferenciadoras.

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7. NEWSLETTERS Y BOLETINES INFORMATIVOS . La creación de éstos documentos informativos que se envían generalmente por e-mail son realmente sencillos de realizar, y nos dan la oportunidad de poder seguir en contacto con todos aquellos clientes que se han olvidado de nostros. Realiza un Newsletter mensual o quincenal y envíalo a tu base de datos de correos electrónicos. Es un punto a tu favor.

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8. APLICA EL MARKETING DE GUERRILLA . Puedes ver en este post lo que significa éste término, y si lo llevamos a buen puerto, a buen seguro que podremos sacarle mucho partido a ésta técnica de márketing. Son acciones de bajo coste que nos permiten impactar a los clientes y no gastarnos mucho dinero.