Si la respuesta a la pregunta anterior es "Sí" entonces por favor lee la 4ta pare de esta serie de artículos.

Si la respuesta es: "No" aun podrías ver si FHA Secure te puede refinanciar y ver si así puedes pagar las cuotas. Sin embargo si crees que tu situación económica está bastante mal y no calificas bajo el programa de refinanciación FHA Secure deberás buscar una solución que no perjudique tu historial crediticio.

Así pues será mejor llamar a tu compañía hipotecaria y discutir con ellos tus opciones, las cuales podrían consistir en las siguientes:

• Venta - Tu compañía hipotecaria usualmente te dará un tiempo específico para que encuentres un comprador y de esta manera puedas pagarles. En este caso necesitarás la ayuda de un agente de bienes raíces.
• Venta pre-ejecución hipotecaria (Pre-foreclosure or Short pay off) - Es la venta de tu casa a un precio menor al valor de ésta y donde la compañía hipotecaria acepta esta cantidad como pago total de la deuda (aun cuando la cantidad sea menos a la que tu debes)
• Assumption - Podría ser que encuentres un comprador que pueda asumir tu hipoteca (No importa que el contrato original diga que esto no es posible
• Escritura de la propiedad en vez de la ejecución hipotecaria (Deed in Lieu of Foreclosure) Como último recurso podrías devolver la casa y te perdonan la deuda. Por supuesto que en este caso perderías tu casa pero no afecta tanto tu crédito. Incluso en algunos estados en tan costoso la ejecución hipotecaria que la compañía hipotecaria podría acceder a no reportarte a la agencia crediticia si devuelves tu casa. Asi que hay que negociar con ellos puesto que ésto podría salvar tu historial crediticio.  Aún siendo que la devolución de la casa les conviene más que la ejecución hipotecaria tu compañia hipotecaria seguramente te exigirá que primero intentes vender la casa, pues de esta manera ellos no pierden nada.

Nuevamente te pido que tengas mucho cuidado con los supuestos consejeros hipotecarios o del supuesto comprador de tu vivienda. En la próxima entrega les hablaré más a fondo sobre éstos peligros.

Si quieres saber a quién puedes dirigirte para FHA Secure o para hablar con un consejero hipotecario deja tu comentario o envíanos un correo electrónico. No dejes de mencionar en qué estado te encuentras.

La Cámara Baja busca ayudar a 400.000 propietarios y evitar la bancarrota de Fannie Mae y Freddie Mac

La Cámara de Representantes de Estados Unidos ha aprobado una ley de rescate hipotecario.

La Cámara Baja busca con esta determinación por un lado ayudar a 400.000 propietarios de viviendas que enfrentan la ejecución de sus hipotecas, y por otro evitar que los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac entren en bancarrota.

Más info:

http://www.chron.com/disp/story.mpl/sp/us/5904061.html

Las personas protegidas bajo esta ley aplica a personal militar que se encuentra en servicio activo.

La ley les protege aplicando un maximo del 6% en la tasa de interes durante el tiempo que esten prestando su servicio militar, sin embargo no es algo que sucede automaticamente. Se debera presenta una solicitud por escrito pidiendo la reduccion de la tasa de interes.

Si aun con la reduccion de cuotas te encuentras sin poder pagar tu hipoteca puedes solicitar que tu compania hipotecaria suspenda los pagos de tu hipoteca durante el tiempo que estes en servicio militar activo.

Ademas durante el tiempo de tu servicio militar activo y hasta 90 dias despues de prestar tu servicio, la compania hipotecaria no puede hacer una ejecucion hipotecaria de tu vivienda a menos que existan algunas circunstancias extraodinarias.

Cuando te pongas en contacto con tu compania hipotecaria deberas presentar la siguiente informacion:

• Copia de la carta donde se te notifica que vas a ser incorporado al servicio militar activo
• Numero de caso de la FHA
• Algun comprobante de que la deuda fue adquirida con fecha anterior a tu incorporacion al servicio militar activo

Como puedes ver, si estas en servicio militar activo estas protegido.

Para informacion mas detallada te invito a visitar el siguiente sitio web:

espanol.hud.gov/offices/hsg/sfh/nsc/qasscra1.cfm

Como siempre si tienes alguna pregunta, por favor deja tu comentario o envianos un correo electronico.

Los intermediarios financieros fijan sus precios y comisiones en función del perfil de cada cliente y del riesgo que conlleva los productos contratados. Éstos van desde la búsqueda de la mejor oferta para financiar la compra de una vivienda hasta la unificación de todos los créditos, incluidos los personales, o las deudas contraídas en tarjetas.

El tipo de interés medio ronda el euríbor más el 3%, mientras que la comisión de gestión se sitúa alrededor del 2% sobre el total del capital que está pendiente de amortizar. 'Nosotros proponemos una solución a medida de cada cliente', explica Carlos Carrera, director de negociación financiera de DFin. Añade que su entidad acaba de sacar al mercado, por ejemplo, una hipoteca muldivisa, que se dirige a personas con unos ingresos altos y una elevada cultura financiera.

Pero también cuentan con otros remedios para aquellos que estén pasando apuros económicos o que hayan dejado de pagar las cuotas durante algunos días o meses. La válvula de escape consiste en alargar el plazo del crédito, lo que repercutirá en una rebaja de la cuota mensual. A cambio, el usuario tendrá que correr con los gastos del cambio de hipoteca, los de constitución de la nueva y la comisión que cobra el intermediario.

Según una simulación realizada, una persona que tenga una hipoteca y dos créditos personales, con un capital pendiente total de 148.963 euros, verá reducida su factura mensual de 1.275 euros a 808,17 euros. Su deuda total, sin embargo, se incrementará desde los 332.300 euros hasta los 387.921 euros, con lo que al final tendrá que pagar 55.621 euros más. Esta cantidad incluye las comisiones que ingresa el intermediario, así como los costes de la operación. Con la desaceleración económica, los expertos esperan que esta actividad se incremente en España. 'En 2008, esperamos un crecimiento de en torno al 35%, lo que supone un volumen de 1.900 millones de euros', señalan en Asifin, la patronal del sector que agrupa 22 entidades.

Una tendencia que ya se comenzó a detectar a finales del pasado año. 'Existe una inquietud por abaratar las cuotas y por las subrogaciones tras la nueva Ley Hipotecaria; también para agrupar deudas. Esperamos que el repunte se produzca a partir de marzo ya que los bancos han endurecido sus políticas de riesgo y hay entidades que ahora mismo no quieren financiar', explica Carlos Carrera.

Desde Asifin se defienden de las críticas acerca de los elevados precios que en algunos casos se aplican. 'Somos un sector regulado', explica Massimo Scavarda, director general de Asifin, que añade que su principal cometido es 'el asesoramiento al cliente de toda la oferta bancaria para que éste elija la que más le interesa'.

Claves para conocer cómo funciona esta actividad

Entidades

En España operan unas 8.000 entidades en esta actividad, pero no todas son intermediarios financieros puros. En esta cifra se incluyen, por ejemplo, algunas inmobiliarias que han entrado en este negocio como una vía para vender pisos. Existe además una variedad de modelos que va desde franquicias hasta sociedades limitadas o financieras. Esta situación hace difícil que se establezca una catalogación única.

Productos

La gama es muy amplia. Va desde hipotecas o la búsqueda de las mejores ofertas en créditos entre diferentes entidades financieras (el intermediario negocia con bancos y cajas, que son los que conceden el préstamo al usuario) hasta la unificación de todas las deudas. En este último punto se incluyen tanto clientes que estén al corriente de los pagos como aquellos que hayan entrado en la lista de morosos.

Comisiones

No existe un standard, ya que depende del importe y de la solvencia de cada cliente. La comisión de gestión suele rondar el 2% sobre el importe del préstamo, aunque cuando la cantidad rebasa los 5.000 euros se suele poner un tope. El usuario debe también tener en cuenta los gastos que le supondrá la cancelación de la hipoteca, así como la apertura de una nueva y los seguros que tendrá que contratar.

Publicidad

Algunas entidades basan sus campañas en una agresiva publicidad tanto en radio como en televisión. El consumidor debe leer la letra pequeña, al igual que con los créditos rápidos, y no hacer caso sólo del gancho que se utiliza en estas ofertas. Muchas veces al tipo de interés que anuncian hay que añadirle todos los gastos que van implícitos en el cambio de un préstamo.

Documentación

Depende de cada intermediario financiero. Pero la mayoría suele solicitar al cliente que pide un préstamo el:

1. Documento Nacional de Identidad,
2. las tres últimas nóminas
3. información fiscal (IRPF o certificado de retenciones e ingresos) y algunos datos bancarios. Si se trata de una hipoteca también se exige la escritura de propiedad de la vivienda.

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Fuente: Guía de créditos

Los intermediarios financieros fijan sus precios y comisiones en función del perfil de cada cliente y del riesgo que conlleva los productos contratados. Éstos van desde la búsqueda de la mejor oferta para financiar la compra de una vivienda hasta la unificación de todos los créditos, incluidos los personales, o las deudas contraídas en tarjetas.

El tipo de interés medio ronda el euríbor más el 3%, mientras que la comisión de gestión se sitúa alrededor del 2% sobre el total del capital que está pendiente de amortizar. 'Nosotros proponemos una solución a medida de cada cliente', explica Carlos Carrera, director de negociación financiera de DFin. Añade que su entidad acaba de sacar al mercado, por ejemplo, una hipoteca muldivisa, que se dirige a personas con unos ingresos altos y una elevada cultura financiera.

Pero también cuentan con otros remedios para aquellos que estén pasando apuros económicos o que hayan dejado de pagar las cuotas durante algunos días o meses. La válvula de escape consiste en alargar el plazo del crédito, lo que repercutirá en una rebaja de la cuota mensual. A cambio, el usuario tendrá que correr con los gastos del cambio de hipoteca, los de constitución de la nueva y la comisión que cobra el intermediario.

Según una simulación realizada, una persona que tenga una hipoteca y dos créditos personales, con un capital pendiente total de 148.963 euros, verá reducida su factura mensual de 1.275 euros a 808,17 euros. Su deuda total, sin embargo, se incrementará desde los 332.300 euros hasta los 387.921 euros, con lo que al final tendrá que pagar 55.621 euros más. Esta cantidad incluye las comisiones que ingresa el intermediario, así como los costes de la operación. Con la desaceleración económica, los expertos esperan que esta actividad se incremente en España. 'En 2008, esperamos un crecimiento de en torno al 35%, lo que supone un volumen de 1.900 millones de euros', señalan en Asifin, la patronal del sector que agrupa 22 entidades.

Una tendencia que ya se comenzó a detectar a finales del pasado año. 'Existe una inquietud por abaratar las cuotas y por las subrogaciones tras la nueva Ley Hipotecaria; también para agrupar deudas. Esperamos que el repunte se produzca a partir de marzo ya que los bancos han endurecido sus políticas de riesgo y hay entidades que ahora mismo no quieren financiar', explica Carlos Carrera.

Desde Asifin se defienden de las críticas acerca de los elevados precios que en algunos casos se aplican. 'Somos un sector regulado', explica Massimo Scavarda, director general de Asifin, que añade que su principal cometido es 'el asesoramiento al cliente de toda la oferta bancaria para que éste elija la que más le interesa'.

Claves para conocer cómo funciona esta actividad

Entidades

En España operan unas 8.000 entidades en esta actividad, pero no todas son intermediarios financieros puros. En esta cifra se incluyen, por ejemplo, algunas inmobiliarias que han entrado en este negocio como una vía para vender pisos. Existe además una variedad de modelos que va desde franquicias hasta sociedades limitadas o financieras. Esta situación hace difícil que se establezca una catalogación única.

Productos

La gama es muy amplia. Va desde hipotecas o la búsqueda de las mejores ofertas en créditos entre diferentes entidades financieras (el intermediario negocia con bancos y cajas, que son los que conceden el préstamo al usuario) hasta la unificación de todas las deudas. En este último punto se incluyen tanto clientes que estén al corriente de los pagos como aquellos que hayan entrado en la lista de morosos.

Comisiones

No existe un standard, ya que depende del importe y de la solvencia de cada cliente. La comisión de gestión suele rondar el 2% sobre el importe del préstamo, aunque cuando la cantidad rebasa los 5.000 euros se suele poner un tope. El usuario debe también tener en cuenta los gastos que le supondrá la cancelación de la hipoteca, así como la apertura de una nueva y los seguros que tendrá que contratar.

Publicidad

Algunas entidades basan sus campañas en una agresiva publicidad tanto en radio como en televisión. El consumidor debe leer la letra pequeña, al igual que con los créditos rápidos, y no hacer caso sólo del gancho que se utiliza en estas ofertas. Muchas veces al tipo de interés que anuncian hay que añadirle todos los gastos que van implícitos en el cambio de un préstamo.

Documentación

Depende de cada intermediario financiero. Pero la mayoría suele solicitar al cliente que pide un préstamo el:

1. Documento Nacional de Identidad,
2. las tres últimas nóminas
3. información fiscal (IRPF o certificado de retenciones e ingresos) y algunos datos bancarios. Si se trata de una hipoteca también se exige la escritura de propiedad de la vivienda.

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Fuente: cincodias.es

HIPOTECAS: LA AHE VE SU PREVISIÓN DE CRECIMIENTO DEL SALDO DEL 5% "MUY OPTIMISTA"

La deuda hipotecaria de las familias españolas ha crecido un 10% hasta Mayo respecto al año pasado

La Asociación Hipotecaria de España (AHE) se prepara para un escenario más pesimista. La AHE ha afirmado que su previsión inicial de crecimiento del saldo hipotecario en 2008 del 5% puede haber sido "muy optimista".

En este contexto, se ha conocido que la deuda hipotecaria contraída por las familias españolas para la adquisición de una vivienda ha crecido el 10% hasta Mayo respecto al mismo mes del año pasado. En cualquier caso, el ritmo de este incremento es cada vez menor.  En conjunto, la deuda asciende hasta los 665.107 millones de euros al finalizar ese mes.

Más info:

http://www.finanzas.com/noticias/bolsas/2008-07-18/26232_deuda-hipotecaria-familias-crecio-hasta.html

La entidad bancaria se hace con el capital que no controlaba de la financiera, por un valor de 250 millones

El consejo de administración de Caja Madrid ha aprobado por unanimidad la compra del 60% de la mexicana Hipotecaria Su Casita.

La entidad se ha hecho de esta manera con el capital que no controlaba de la financiera, por un total de 215 millones.

1. Extender o prorrogar el numero de anos que te quedan para pagar tu hipoteca
2. Agregar los pagos que no has podido hacer al balance de tu hipoteca
3. Rebajar tu tasa de interes
4. Si tienes una tasa de interes variable, convertirla a una fija.

Si tu hipoteca esta asegurada podrias pedirle a tu compania hipotecaria que te ayude a recibir un prestamo libre de intereses de la compania que garantiza tu hipoteca (esto unicamente se puede hacer una vez) para poner al dia los pagos de tu hipoteca.

Dependiendo quien garantiza tu deuda hipotecaria podrias calificar para esta opcion:

• FHA - Puedes calificar si tu mora consiste de entre 4 y 12 pagos atrasados y si puedes comenzar a hacer tus pagos nuevamente.
• HUD - Tiene sus propias reglas pero si acceden al prestamo seria libre de intereses y deberas pagarles el prestamos cuando termines de pagar tu primera hipoteca o cuando vendas la casa.

Si tienes tu hipoteca asegurada por FHA y has hablado con tu compania hipoetecaria y no te quieren ayudar, deberias ponerte en contacto directamente con FHA al 1-888-297-8685. Tambien puedes escribirles directamente al siguiente correo electronico: hsg-lossmit@hud.gov

Ademas a partir del 14 de julio del ano en curso FHA ha introducido FHA Secure que permite que personas que actualmente han dejado de pagar un maximo de 3 meses puedan calificar para un refinanciamiento FHA. No es necesario que tu hipoteca actual sea FHA pero si que tenga una tasa de interes variable. Puedes llamar al 1-800-225-5342 (1-800-CALL-FHA) o ponerte en contacto con una compania hipotecaria en tu area que ofrezca prestamos FHA.

Si has sido victima de un desastre natural o algun evento humano ha causado danos a tu vivienda deberas ponerte en contacto con uno de los siguientes: www.fema.gov/spanish/library/drcys_spa.shtm
o www.homeloanlearningcenter.com/spa/Asistenciaalconsumidor/Ayudaantedesastres.htm

Si eres militar o tu pareja es militar tienes opciones tambien, pero esas las discutire en mi proximo articulo.

Nuevamaente te aconsejo que si tienes preguntas o deseas consultar con alguien acerca de posibles soluciones a tu problema hipotecario, acercate a un consejero hipotecario llamando al 1-800-CALL-FHA si tu prestamo es FHA, o al 1-800-569-4287 para contactar una agencia de consejeros hipotecarios aprobada por HUD.

Tambien te invito a que hagas tus preguntas dejando comentarios al hacer click en la palabra “comentario” que se encuentra resaltada al final de éste artículo o enviando un correo electrónico al hacer click donde dice “Enviar un email” en la barra al lado derecho de los artículos.

Aun asi, de ninguna manera quiero dar la impresion de que ellos esten dispuestos a cualquier cosa por ti. Recuerdate que ellos tienen muy por encima sus intereses propios. Sin embargo, aunque tu no lo creas la opcion de suspension de pagos por un tiempo y donde tu te comprometes que al reiniciar los pagos estarias dispuesto a pagar un cuota por encima del pago normal para asi ir poniendote al dia es una de las soluciones que mas le conviene a la compania hipotecaria, media vez esten convencidos que tu mala situacion economica es temporal y que luego de unos meses vas a tener la capacidad economica de reiniciar los pagos aunque estos sean mayores a los que estabas haceindo anteriormente.

Es muy importante que seas muy honesto contigo mismo y si en realidad estas pensando que aun despues de una temporada (digamos unos seis meses) no vas a poder reanudar los pagos (recuerda que tendrias que pagar una cuota mas alta); entonces sera mejor que trates de negociar con ellos una modificacion del contrato actual. Por ejemplo si piensas que un pago reducido seria tu mejor opcion deberas hacerles ver tu situacion y explicarles que tu quieres seguirles pagando pero que no puedes pagar esa cantidad. De esta manera podrias optar por mantener tu casa pero con una cuota mas baja.

Seguramente ellos unicamente estaran dispuestos a ayudarte si en realidad piensan que tienes la buena intencion de pagarles pero que tu presente situacion economica no te lo permite. Asi es que debes hacer todo lo posible por convencerles de tu buena intencion.

Las modificaciones a los contratos hipotecarios pueden ser permanentes y pueden incluir cualquiera de las siguientes opciones e incluso una combinacion de todas ellas: una extension del plazo del prestamo, una reduccion de la tasa de interes u otro tipo de prestamo.

Puede ser que tengas que insistir un poco con tu compania hipotecaria sobre la modificacion del prestamo pero se insistente y seguro lograras lo que buscas, aunque tengas que llamarlos varias veces.

Nuevamaente te aconsejo que si tienes preguntas te acerques a un consejero hipotecario llamando al 1-800-CALL-FHA si tu prestamo es FHA o al 1-800-569-4287 para contactar una agencia de consejeros hipotecarios aprobada por HUD.

Mucho cuidado con los que por alli se anuncian como consejeros hipotecarios pues pueden resultar ser estafadores. Precisamente por esto te doy los numeros donde puedes llamar con confianza.

Te invito a que hagas tus preguntas dejando comentarios al hacer click en la palabra “comentario” que se encuentra resaltada al final de éste artículo o enviando un correo electrónico al hacer click donde dice “Enviar un email” en la barra al lado derecho de los artículos.

Regresa pronto pues aun me falta por hablar sobre este tema que por la crisis economica que atraviesa ahora el pais son de interes general.

(Disculpen la falta de tildes, etc., pero me encuentro frente a una computadora a la cual no he podido cambiar a espanol. Pero en cuanto pueda corrijo el texto, ok?)

]]> http://tucasapress.wordpress.com/?p=74 Fri, 18 Jul 2008 11:24:49 +0000 tucasapress http://tucasapress.wordpress.com/?p=74 HIPOTECAS: LA MOROSIDAD PODRÍA SER DE UN 2% A FIN DE AÑO
Según Banesto, el crecimiento del crédito del sector podría situarse del 8% al 9%

Banesto calcula que la morosidad en el pago de hipotecas podría escalar hasta alcanzar el 2% a finales de este año, aunque la entidad prevé situarse por debajo de esta cifra.
Mientras, el crecimiento del crédito del sector se situaría entre el 8% y el 9%, y el del banco sobre el 5%. La cifra de morosos ha alcanzado ya en Junio los 2,5 millones de personas, después de la subida de los impagos hipotecarios.
Las deudas impagadas con los bancos, las grandes compañías y las financieras han alcanzado un importe total de 15.374 millones de euros, mientras que los impagos de préstamos hipotecarios se dispararon en 2008 y crecieron más de un 84%.

El miedo por la crisis desatada hace un año en Estados Unidos por las hipotecas “basura” (“subprime” en inglés), y luego contagiada al resto del Mundo, está lejos de desaparecer.
La semana pasada Estados Unidos sufría el mayor colapso de un banco por la crisis de las “subprime”. Las autoridades federales de Estados Unidos asumían el control de Indymac Bank, la segunda mayor hipotecaria privada del país.
Indymac va a costar a la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (OTS, por sus siglas en inglés) entre 4.000 y 8.000 millones de dólares. Indymac gestionaba un volumen de 20.500 millones en activos, algo superior, por ejemplo, a los 18.217 millones de una caja como la andaluza Cajasur en 2007.
La operación ha sido considerada por los reguladores de la OTS como “el segundo fracaso bancario más importante de la Historia”, en declaraciones al diario “Los Angeles Times”. El pánico sobrevoló a principios de semana sobre el Indymac, y al momento se produjeron colas para retirar fondos de este banco hipotecario afectado por la falta de liquidez.
La intervención de Indymac para que el Gobierno norteamericano gestione su situación (y evite una quiebra que atraparía a miles de ahorradores) ha sido el penúltimo coletazo de las “hipotecas basura” en Estados Unidos.
La amenaza de una nueva crisis hipotecaria en Estados Unidos, a partir del desplome de dos importantes compañías del sector, ya se había convertido a finales de la semana pasada en un nuevo obstáculo que estaba repercutiendo en la inestabilidad financiera y los malos augurios económicos.
Al momento hizo teñir de rojo las Bolsas de todo el Mundo, después de que las acciones de las firmas hipotecarias norteamericanas Fannie Mae y Freddie Mac se derrumbaran casi un 50% en Wall Street por los temores crecientes sobre su verdadera solvencia.
La crisis de estas dos firmas hipotecarias quedó momentáneamente salvada tras la intervención de la Reserva Federal y el Departamento del Tesoro de Estados Unidos. El Tesoro podría comprar acciones de estas dos sociedades en crisis, y se asegura que aportarán fondos y créditos para salvar a ambas firmas hipotecarias de la insolvencia si fuera necesario.
Wall Street se prepara para entrar en una nueva etapa de la crisis financiera que vive desde hace meses. Al derrumbe de Fannie Mae y Freddie Mac se podrían sumar los resultados no muy alentadores que se esperaba que presentaran algunas de las grandes empresas estadounidenses durante esta semana.
El presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, ha hecho una predicción poco optimista para la economía estadounidense. Bernanke ha afirmado que las perspectivas de crecimiento para la economía norteamericana son “inciertas”.
El presidente de la Reserva Federal ha advertido que la caída de los precios de las casas podría extenderse hasta el próximo año, y ha admitido que la familia estadounidense se encuentra actualmente bajo presiones económicas. En cualquier caso, Bernanke ha afirmado que el mercado de la vivienda se recuperará en Estados Unidos tras el ajuste.

Más info:
http://lta.reuters.com/article/businessNews/idLTAN1538962720080715

Sin embargo si aún piensas que tu situación económica es temporal pero has perdido la capacidad de pedir un préstamo debido a que has dejado de hacer tus pagos, llama a tu compañía hipotecaria y pregúntales cuáles son las opciones de pago de las que dispones para poder remediar la situación. Dependiendo de qué clase de hipoteca tengas una de las siguientes opciones puede ayudarte:

1. Si sabes que vas a tener dinero pronto ya sea porque vas a empezar un nuevo trabajo, te van a dar una bonificación, vas a recibir tu cheque del income tax, etc., puedes pedirle a tu compañía hipotecaria que te den un tiempo para ponerte al día, siempre y cuando puedas darles una fecha específica. Las compañías hipotecarias siempre están dispuestas a oírte y arreglar las cosas así a las buenas pero eso sí, si les das una fecha no puedes quedarles mal. Así que asegúrate de que vas a tener el dinero para esa fecha y te das suficiente tiempo para enviarles el pago.
2. Si no te has quedado muy atrás también puedes pedirles un Acuerdo de Indulgencia (Forbearance Agreement) donde la compañía ya sea suspende del todo tus pagos por un tiempo o los reduce (generalmente por no más de seis meses) con el acuerdo de que después te pongas al día (en un tiempo especificado y en general dentro de un plazo de un año). Podrías combinar ésta opción con la anterior.
3. Otra opción si has dejado de hacer algunos pagos pero ahora ya estás en situación de reiniciar a hacer tus pagos mensuales; pudieras pedirles un plan de pago que incluya tu pago normal y además una cuota adicional para empezar a ponerte al día con los pagos anteriores.
4. Si tienes otras deudas por encima de la hipoteca y te has quedado atrás en los pagos pudieras declararte en quiebra bajo el renglón #13 donde te obligan a reorganizar la deuda y hacer tus pagos durante 3-5 años a un delegado de la corte, pero debes saber que ésto mancharía tu récord crediticio por 7 años y siempre estas obligado a hacer tus pagos sobre la hipoteca. Sin embargo, si estas enfrentando una ejecución de hipoteca (foreclosure) pero aún no han vendido tu casa, ésta es una opción para poder mantener tu casa ya que declararte en quiebra bajo el renglón 13 detiene cualquier proceso de ejecución de hipoteca y además los pagos que tengas retrasados los pueden incluir entre la reorganización de deuda.
5. Como te decía en mi artículo anterior, una buena idea es platicar con un consejero hipotecario llamando al 1-800-CALL-FHA si tu préstamo es FHA o al 1-800-569-4287 para contactar una agencia de consejeros hipotecarios aprobada por HUD, ya que ellos son muy conocedores de las diferentes opciones que puedas tener y ellos mismos se encargan de hablar con tu compañia hipotecaria para ver que solución se le puede dar al problema.

Nuevamente te digo mucho cuidado con los anuncions de Consejeros Hipotecarios pues lo peor que te podría pasar es que te estafen y pierdas todo por lo cual has trabajado.

Como siempre pueden hacer sus preguntas dejando comentarios al hacer click en la palabra "comentario" que se encuentra resaltada al final de éste artículo o enviando un correo electrónico al hacer click donde dice "Enviar un email" en la barra al lado derecho de los artículos.

Nuevamente gracias por visitar éste blog.

El caso es, que yo que veo poco la TV, y leo un periodico de pascuas a ramos... bueno quiza no tanto, cuando viajo suelo comprarlo, que sin internete es dificil enterarse de las news... Bueno, a lo que iba, el caso es que las noticias que nos azotan ultimamente con crisis pa'qui, burbuja inmobiliaria pa'lla (queda claro que tampoco soy lingüista... ¿no?) y toda la mandanga, se me estrujan las meninges y me vienen ideas abstractas al cebollo. (joer, creo que veo demasiada Hora Chanante, ahora Muchachada Nui).

¿Es posible que un par de mamones (bueno y otros 400 culpados más...)hayan creado todo este pifostio con las hipotecas baratas de los güebs?

Estos americanos son la hostia, claro como les fue de p*ta madre con la burbuja de las "dot com", haciendose la hostia de ricos con cosas intangibles, chapando empresas, abriendo otras pin pan pin pan, pues han debido decir, "joer, ¿¡y si probamos con algo tangible...,!? hmmm yo que se, dime lo primero que te venga a la cabeza - Hmmm ladrillo - ¿ladrillo? - hmmm si ladrillo - OK, vale, ladrillo, vamos a especular con ladrillos - pff pero eso es muy chungo, - pff joer cierto, pos yo que se, ¿con hipotecas? venga que eso se ve menos... - venga va, ok" y así nacio el timo del siglo...

Yo no se, en la uni, algunos amigos me decian, "en Ingenieria te enseñan a ser un cabrón", a mí me afortunadamente me enseñaron otra cosa.. "Los ingenieros somos practicos, calculadores y precisos, las florituras del arte, se dejan para los arquitectos...", pero.., pienso yo, ¡para cabrones los de economicas! con eso de la Ingenieria Financiera (recuerdese el duo De la Rosa & Conde), los que manejan el parné en Güol Strit, estos si que son calculadores y precisos, ¡menudos cabrones! ¡la que han montao!

En fin, lo que me preocupa, es, que como entonces con las puntocom, escuandose en la crisis, mucho espabiliao va a sacar tajada, solo que ahora de forma general, todos los negocios en crisis, va a achacar la crisis, se van a chapar empresas, declarandose en quiebra, se van a meter al bolsillo el fajo, y a otra cosa butterfly... y el españolito de a pie, a comer garbanzos como decía no se quien...

Pues bien como decía, ¡que jodía es la economía!

La mayor suspensión de pagos de la historia de España, no es algo que haya ocurrido por azar. De ninguna manera, lo del azar es para la lotería y esos temas, y este espectáculo al que estamos asistiendo es producto, que duda cabe, de la desmedida  ambición de Fernando Martín, presidente de Martinsa. Aunque no solo de él, también han sido artífices de esta debacle aquellos quienes apoyaron su descabellada idea de comprar una super inmobiliaria, cuando ya se escuchaban los primeros avisos sobre la crisis que se avecinaba en el sector de la construcción, lo cual es bastante preocupante, ya que a un tipo se le ocurra una locura financiera no es demasiado grave, pero que la ponga en marcha con el beneplácito y el dinero prestado por entidades financieras de un supuesto sólido prestigio, como La Caixa , Caja Madrid, o el Banco Popular,  eso si que ya me pone los pelos de punta.

Claro que nadie se para nunca a analizar nada, cuando el dinero corre a raudales. Tal vez debieron pensar – pero mira que me extraña- que un empresario tan bien colocado y con las ideas tan claras, no podía estar equivocándose, aunque tal vez estas entidades bancarias tan prestigiosas, además de financieros, economistas, analistas, etc., deberían tener entre sus filas periodistas y documentalistas, que constituyen la memoria reciente de lo que acontece en nuestro país, para informarles que, tal vez, Fernando Martín, no es un “tío tan listo y tan clarividente”, sino que su buena situación en el mundo empresarial, viene por otros derroteros, por lo que conviene hacer un poco de historia.

Fernando Martín, vallisoletano, muy vinculado a la familia Camuñas, llegó a Madrid y retomó un viejo contacto de juventud, Florentino Pérez. Pronto constituyó su propia inmobiliaria,  y empezó a relacionarse con algunos ex dirigentes de la UCD, que aun detentaban algún poder y algunas influencias. Y frecuentando esas amistades y esos círculos de influencia de los que no dudó en aprovecharse e intercambiar “favores”, ideó la manera de “forrarse” a costa de los PLANES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA (PAU), en la zona Norte de Madrid. Allí estaban ubicadas grandes bolsas de suelo, que no se podían poner en marcha ya que el Ayuntamiento de la capital carecía de medios para acometer las obras de urbanización. El negocio fue muy fácil, lo único que había que hacer era convencer a los propietarios para que se hicieran cargo de los gastos, y que esos gastos los afrontaran pagando a las constructoras con suelo. Así estas constructoras pasaron a no sólo tener la propiedad del suelo, sino además el control total de la situación, manejando sin ninguna cortapisa las juntas de compensación.  Así, en solitario, comenzó Martín su andadura en eso de llenarse los bolsillos, y fue tal el éxito que en seguida se apuntaron a la idea FCC, y por supuesto Florentino Pérez, que siempre llega tarde, pero llega, y se suele llevar buena parte del pastel.

Pero como en esto de los negocios, incluidos los del ladrillo, no se puede tirar siempre con pólvora del rey, o funcionar a base de influencias o de información privilegiada, pagada muy cara por cierto, y como la avaricia rompe el saco, Martín  - que como se dice en el argot “iba sobrao”- pico el cebo que le puso Manuel Jové, que viendo la que se avecinaba, y lleno de razones para desprenderse de Fadesa, pues esto del ladrillo no daba para más, le “colocó” a muy buen precio por cierto, el marrón de Fadesa. Una jugada magistral, que sólo se entiende que no vieran los bancos que avalaron y financiaron esta operación, a no ser que estuvieran cegados por su propia codicia.

Y eso que lo de Manuel Jove, no era un hecho aislado, simultáneamente, otro de los tíos más listos de este país, Del Pino, se sacudió como perro las pulgas, la empresa Habitat, y también se la colocó, con el beneplácito de la banca, que soltó la pasta, al incauto de Bruno Figueras. Y cuando un personaje como Del Pino se quita de encima la división inmobiliaria de Ferrovial, es que las cosas no van bien, y la banca debería haber meditado sobre el tema.

Lo cierto es que lo que refleja el asunto del petardazo de Fernando Martín y sus empresas inmobiliarias, no es tanto que el mercado inmobiliario este cayendo, que así lo es, pero la caída está siendo paulatina, sino que lo de Martinsa – Fadesa, es un claro ejemplo de burbuja llena de aire, que a base de soplar más aire, crece y crece hasta que revienta.

Y hablando de aire, ya sabéis el refrán ese que dice que el que siembra viento recoge tempestades, tempestades que por supuesto no vamos a pagar los ciudadanos, ya que cada palo que aguante su vela, y nosotros ya hemos aguantado bastante pagando pisos sobrevalorados, sobre suelos de dudosa procedencia, y haciendo frente a nuestras hipotecas, así que – y siguiendo con los refranes – cada mochuelo a su olivo, y que no venga el Ministro Sebastián, poniendo paños calientes, con eso de que para paliar la crisis de FADESA, se les compra el suelo y se construyen viviendas de VPO, claro que esto debe ser una de las paridas de ultima hora que se le ocurren a Sebastián, que por cierto mira que envía notas de prensa el hombre. Tal vez sea, que de pequeño le hicieron pocas fotos y le prestaron poca atención, y ahora para resarcirse tiene que ser la guinda de todas las tartas.

El caso es que parece ser que se nos ha olvidado lo que significa la palabra EMPRESA, que  tiene su raíz etimológica en el latín "prehendere", que significa emprender una actividad que implica trabajo o que representa dificultades.

Son las ocho de la mañana. No llueve en Pozuelo y la temperatura exterior es de 30 grados. Fernando Martín ha dicho que el hundimiento de FADESA -  MARTINSA es un problema de todos, habría que recordarle que si esto es un problema de todos, los beneficios también deberían haber sido de todos, y obviamente no ha sido de esa manera. Así que cada palo aguante su vela. Esto no es una partida de risk o de monopoly, esto es la vida real...

Por lo anteriormente expuesto si aun no has dejado de hacer tus pagos a la compañía hipotecaria tienes varias opciones:

1. Si consideras que no podrás hacer tus pagos de hipoteca en el futuro, podrías vender tu casa. De ésta manera la plusvalía que tienes en tu casa la recibirás en efectivo.
2. Si piensas que el problema de los pagos de la casa serán temporal y que luego de un tiempo podrías reiniciar a hacer los pagos sería bueno obtener un préstamo sobre la plusvalía (línea de crédito) y asi puedes seguir haciendo los pagos mientras mejora tu situación económica.
3. Si te has decidido a vender la casa pero necesitas tiempo, podrías sacar la línea de crédito y asi no tienes que apresurarte a vender y puedes vender a buen precio; por lo menos muy cerca del valor actual de tu casa.
4. Si te ves corto de dinero a causa de otras deudas como pueden ser las de las tarjetas de crédito podrías refinanciar tu casa y consolidar las deudas.
5. Por supuesto que siempre puedes declararte en quiebra bajo el renglón #13 donde te obligan a reorganizar la deuda y hacer tus pagos durante 3-5 años a un delegado de la corte, pero debes saber que ésto mancharía tu récord crediticio por 7 años y siempre estas obligado a hacer tus pagos sobre la hipoteca.
6. Podrías hablar con tu compañía hipotecaria y pedirles una modificación del préstamo (donde tu pago mensual se reduzca, la tasa de interés se congele o se reduzca o incluso podría ser una ampliación del plazo del pago hipotecario). Esto es algo que tu debes hacer ya que la compañía hipotecaria no te lo va a ofrecer ya que corren el riesgo de perder aquella garantía de la que te hablaba al principio de éste artículo.
7. Existe también un Acuerdo de Indulgencia (Forbearance Agreement) donde tu compañia hipotecaria ya sea suspende los pagos por un tiempo o los reduce (generalmente por no más de seis meses) con el acuerdo de que después te pongas al día (en un tiempo especificado y en general dentro de un plazo de un año).
8. Talves éste punto debería ser el primero en vez del último: platica con un consejero hipotecario llamando al 1-800-CALL-FHA si tu préstamo es FHA o al 1-800-569-4287 para contactar una agencia de consejeros hipotecarios aprobada por HUD.

Lo que si te digo es que ten mucho cuidado con los anuncios de Consejeros Hipotecarios puesto que hoy día hay muchos que únicamente quieren aprovecharse de tu situación y estafarte.

Un factor a tu favor es que con todas las ejecuciones de hipoteca que han traído consigo pérdidas millonarias para las compañías hipotecarias, éstas ahora están más dispuestas a llegar a un acuerdo, ya que si te repones de la situación económica y sigues pagando tu hipoteca hasta el final ellos terminan ganando.

Regresa pronto a éste sitio web pues apenas hemos discutido las opciones si tienes plusvalía en tu casa. Faltan todas las demás situaciones.

Como siempre espero tus comentarios, emails o preguntas.

Las familias y empresas que son titulares de hipotecas suscritas entre 1998 y 2007 podrían ver incrementada su factura anual hasta en 2.500 euros con respecto al coste inicial, dados los niveles actuales de los tipos de interés.
El Euríbor se situó el pasado Martes en el 5,379%, lo que suponía su tercer retroceso consecutivo. El Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE) ha declarado la guerra a la inflación: ha decidido “por unanimidad” subir el precio del dinero, y no descarta nuevos incrementos en un contexto de crisis.
Tal como esperaban los mercados financieros, el organismo alzó la semana pasada los tipos básicos de interés en un cuarto de punto, hasta el 4,25%, para hacer frente a los elevados niveles de inflación registrados en la Eurozona, que en Junio alcanzó el 4% debido al elevado precio del petróleo.
Esta decisión llegaba tras haber mantenido invariable la tasa en los últimos 12 meses, desde Junio de 2007. Los tipos de interés alcanzaban así en la Eurozona su nivel más alto desde Septiembre de 2001. En cualquier caso, el BCE ha dejado entrever que no habrá más alzas a corto plazo, al tiempo que ha arremetido contra quienes, como el presidente del Gobierno español, José Luis Rodríguez Zapatero, le dan “consejos”.
El presidente del BCE ha advertido asimismo que varios países corren el riesgo de superar el déficit del 3%. Por su parte, el Euríbor, en situación de “escalada libre”, superaba a finales de la semana pasada el 5,43%. La asociación de consumidores FACUA declaraba entonces en un comunicado que “la cuota anual de algunos créditos hipotecarios podría aumentar hasta en 1.900 euros”.
La portavoz del PSOE en el Congreso de los Diputados, Inmaculada Rodríguez-Piñero, ha afirmado que “el alza tendrá un efecto directo sobre las hipotecas, aunque no supondrá una mayor restricción de la liquidez”. Los mercados y los analistas ya vaticinaban antes del pasado Jueves que el BCE subiría los tipos.
Su director, Jean-Claude Trichet, ha justificado su actuación: “Los banqueros centrales tenemos una gran responsabilidad. Existe el riesgo de que explote la inflación”.

Habitualmente utilizo OpenOffice.org por su carácter libre y gratuito y por cubrir todas mis necesidades. Esta vez, para poder calcular la hipoteca, he seguido los siguientes pasos:

1. Abro una hoja de cálculo.
2. En la celda B2 escribo: "Capital inicial:"
3. En la celda B3: "Tipo de interés (anual):"
4. En la celda B4: "Plazo de amortización:"
5. En la celda B5: "Mensualidad:"
6. En la celda C1 indico la cantidad en euros que he de solicitar para la compra de la vivienda.
7. En la celda C2 indico los intereses anuales a los que el banco me presta el dinero.
8. En la celda C3 indico el número de meses que estaré pagando.
9. En la celda C4 introduzco la fórmula: =-PMT(C3/12;C4;C2)

De esta manera puedo hacer pruebas con distintas cantidades, tipos de interés y plazos de amortización, conociendo el importe de la letra.

Actualización: En la versión en español la función a utilizar no es PMT sino PAGO.

En Madrid, la organización ha reconocido que llevan varios meses notando el impacto de la crisis: 'La realidad es que a los 425 Cáritas Parroquiales de la capital están llegando cada vez más familias que plantean que no pueden pagar la hipoteca'.

Concha García, responsable del equipo técnico diocesano de Cáritas Madrid, ha explicado que aunque aún no disponen de datos cerrados, sí constatan un incremento este año en las peticiones de ayuda, especialmente por la incapacidad de afrontar el pago de las viviendas. Su trabajo, a pie de calle, le permite describir con todo detalle la dramática situación que empiezan a sufrir no pocas familias de la capital: 'Vienen muchas familias de cuatro miembros, dos adultos y dos niños, con ingresos de 800 a 1.200 euros netos al mes y una hipoteca de unos 600 y 700 euros. Normalmente, los ingresos procedían del varón, que trabajaba en la construcción, mientras que la mujer completaba los ingresos trabajando unas horillas a la semana como empleada de hogar. Pero está sucediendo que el cabeza de familia se queda sin trabajo, con lo que se reducen sustancialmente los ingresos, hasta los 500 ó los 900 euros. Paralelamente, las hipotecas han subido de manera espectacular y ahora esta familia tipo paga 800 euros mensuales de hipoteca, con lo que los gastos superan los ingresos. Además, no puede vender el piso, porque nadie compra, con lo que la desesperación aumenta'.

Concha no se explica cómo los bancos han podido conceder hipotecas irreales con tanta alegría. 'Debería estar prohibido conceder un crédito cuando el porcentaje de los ingresos no es suficiente para afrontarlo', considera. 'También pasa que las hipotecas están hechas a muchísimos años y nosotros sólo podemos ayudar durante un tiempo. Sobre todo cubrimos las necesidades básicas, echamos una mano en alimentación y cuidados'.

Por nacionalidades, Concha García especifica: 'Hay un poco de todo: los extranjeros, que compraron hace menos tiempo, Son los que más agobiados están. Adquirieron créditos por encima de sus ingresos. Por ejemplo, algunas familias ingresan unos 800 euros y están hipotecadas por 1.400 euros al mes. La solución que han encontrado es hipotecarse entre varios.

El desempleo, la bestia negra de los españoles

En cuanto a los españoles, según la experiencia de Cáritas, las hipotecas suelen ser más bajas, ya están amortizando capital. Suelen pagar al mes entre 400 y 600 euros. 'El problema de los españoles es sobre todo de desempleo', matiza. Concha recuerda especialmente el caso de una familia de Villaverde con dos hijos de 12 y 16 años 'que nunca pensarías que vendría a pedir ayuda a Cáritas'. El marido, que era autónomo, cayó enfermo de cáncer, con lo que le quedó una pensión mensual de 666,26 euros. Pagan una hipoteca de 450 euros, pero no disponen de ahorros. Ella ahora busca trabajo. 'Su situación es crítica'.

'Hace seis años, quienes más acudían eran inmigrantes, que nos necesitan más al principio, cuando llegan, pero en los dos últimos años se ha incrementado el número de españoles, de tal manera que hoy piden ayuda más españoles que extranjeros en un porcentaje de 59%-41%. De hecho, el 70% de los menores que asistimos son españoles, aunque tengan la piel más oscura', añade.

En general, el perfil tipo de quienes piden ayuda suele rondar entre los 30 y los 40 años. 'Hemos empezado a notar una mayor afluencia a partir de febrero de este año. En este semestre se ha agotado el presupuesto para formación de todo 2008 y hemos tenido que duplicar todos los cursos. La mayoría de los varones que vienen proceden del sector de la construcción'.

Por géneros, Cáritas no hace distingos, pero sí por tipologías de familias. 'Las monoparentales siempre son más precarias. Tenemos un número muy elevado de familias formadas por un adulto y hasta cinco hijos. Normalmente suelen ser mujeres, aunque también se dan casos de hombres. Para ellos tenemos un recurso residencial que son viviendas de integración social para facilitarles alojamiento'.

Concha es consciente de que la crisis no ha hecho más que empezar. 'Muchos de los precarios aún mantienen ingresos por subsidios de desempleo. Si de aquí a dos años la situación no mejora, van a tener muchas dificultades para salir adelante. Todavía no se están produciendo procesos de embargos, porque éstos son lentos. Los esperamos para dentro de año y medio o dos años. Aún no hemos llegado a ese extremo: la gente sigue aferrada a sus cuatro paredes. Sí vemos muchos casos de impagos de alquileres'.

Según la Encuesta de Población Activa (EPA) del primer trimestre de 2008 que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE), de los 16 millones de hogares que hay en España, en 512.000 todos sus miembros están parados, 70.000 (ó un 16%) más, que en el trimestre anterior y 99.000 (ó un 24%) más que en el mismo periodo del año anterior. Son carne de ayuda caritativa.

Ahí están, los máximos responsables de la situación que nos está tocando vivir a escala mundial, incluso, aunque mucha gente quiera pensar lo contrario, por encima de Zapatero y sus secuaces.

Sus nombres, Abdallah Salem el-Badri y Jean-Claude Trichet, secretarios generales de la Organización de Países Exportadores de Crudo (OPEC) y del Banco Central Europeo (BCE), respectivamente. Por sus manos pasa cualquier decisión sobre el precio del petróleo y el precio del dinero, es decir, gasolina y Euribor.

Y siguiendo la cadena hacia abajo, cualquier aspecto que se toque tanto en uno como en otro, acaba repercutiendo en cualquier cosa que imaginemos, los tomates de la verdulera buenorra de la frutería de debajo de casa, nuestros sueldos, los condones y hasta el tonillo con el que Matías Prats abre sus apocalípticos noticiarios.

En fin… todo lo que nos rodea está siendo manipulado y toqueteado por los caprichos de los manazas estos. Es normal entonces, que, cualquier especulador y/o político de tres al cuarto, piense “¿Y por qué yo no?”, de forma que ya tenemos el follón liado, con todos metiendo mano, dando opiniones contrarias e intentándose colgar la medallita. Según el bueno de Matías Prats, el caos total a las puertas del verano.

Por lo visto, el Badri y el Triché (parece la típica pareja cani montada en una motillo preparada), aparte de unos cachondos al más puro estilo Paco Gandía, son los más cualificados para sacarnos a todos del apuro. Y no dudo ni de sus conocimientos de macro-economía global, ni de su experiencia en tan complicadas ciencias, pero en esta situación de CRISIS GRAVÍSIMA (¿Oyes ZP?), creo que, con los sueldos que ganan, no les quita el sueño que tenga que pagar 90€ más de hipoteca al mes, o que para llenar el tanque hagan falta 30€ más. Es más, creo que les trae al pairo asfixiar con medidas que, a ojos del pueblo llano parecen caprichosas y sin sentido.

Por eso, como perjudican a los de siempre, a aquellos que, como John Rambo, viven día a día, se han ganado la antipatía mundial, cosa que sólo Javier Clemente y Sandra Bullock estuvieron a punto de conseguir, quedándose a las puertas.

Seguramente si yo estuviera en el (los) pellejo(s) de esas cotufas trajeadas, lo haría rematadamente mal, y no duraría en el cargo un día, pero al menos me iba a hartar de reír un rato poniendo el Euribor al -10%, y que los bancos tuvieran que, por una vez en la puñetera vida, apoquinar al cliente.

Así que aunque lo estéis haciendo por el bien de todos, y quiero pensar bien, y recalco eso de “todos”, por no poner “unos pocos”… no puedo evitar el deciros que me cago en la leche que os han dado de mamar, no sin antes mentaros a la puñetera madre que os trajo al mundo, zubnormales.

¡¡¡…y qué a gusto me he quedado!!!

Primeramente el hecho de que un prestamista hipotecario te quiera prestar el dinero para comprar aquella casa con la que siempre haz soñado, no quiere decir que tu puedas pagarla. Recuerda que aunque hay muchas personas honestas que seguramente van a ver cual es tu capacidad de pago, tambien las hay inescrupulosas. Asi que partiendo de éste conocimiento debes pensar si te conviene esta hipoteca o no. No te dejes enganchar únicamente por lo que te diga el prestamista y especialmente si habla mucho sobre tu posibiliadad de refinanciar en el futuro. Debes de hacer muchas preguntas ya que existe una ley (Regulación Z) sobre la Veracidad en los Préstamos (Truth in Lending Act) que exige que te den toda la información y las condiciones del préstamo para que tu los estudies antes de tomar una decisión y antes de que puedas cerrar el préstamo.

Te digo, tómate tu tiempo y estudia bien el contenido y sobretodo haz todas las preguntas necesarias para salir de cualquier duda que tengas.

Últimamente tienen esas hipotecas donde sólo pagas intereses.  Mucho cuidado. La hipotecas donde solo pagas inereses puede que resulten en una amortización negativa. Qué quiere decir ésto? Bueno, cuando estas pagando únicamente los intereses y nada al principal el saldo va a aumentar en vez de bajar.

Pero claro el prestamista no te lo va a presentar de esa manera. Te puede decir algo asi: "Con esta clase de pago, tu pago puede ser ajustado. Si quieres pagas ésta cantidad, o ésta otra o aquella, pero si no cuentas con esa cantidad ese mes puedes pagar el mínimo que sería esta otra cantidad." La forma en que te lo dicen pues realmente estas pensando que el mes que tengas suficiente dinero vas a pagar la cantidad más fuerte pero cuando no tengas puedes pagar el mínimo. Eso suena muy bonito y como dicen: "Dulce al oído" pero la verdad es ésta: "Cuándo nos sobra el dinero para hacer el pago más grande?" La verdad es que nunca y seguramente terminaremos pagando ese pago mínimo hasta que nos exijan la cantidad obligatoria al principal. Entretanto, hemos caído en la amortización negativa que significa que ahora debemos más de lo que prestamos para empezar.

La única manera que te puede convenir un préstamo con amortización negativa es si no piensas vivir por mucho tiempo en ésa casa. Asi por ejemplo; si ese pago mínimo puedes hacerlo por un año antes de que te exijan el pago obligatorio al principal, pero tu piensas vender la casa antes de ese tiempo, entonces claro puede ser que ésta clase de hipoteca te convenga.

Otros prestamistas tambien ofrecen préstamos donde no te exigen muchos documentos donde conste que tu llenas los requisitos necesarios para hacer el préstamo para tu casa. Sin embargo, he aquí otro caso donde debes tener cuidado. A veces el hecho que presentes menos papelería puede significar que podrías pagar una mayor tasa de interés. Debes tener muy en cuenta ésto ya que aunque pienses que un poco menos de 1 punto porcentual anual no sea gran cosa, se ha comprobado que una diferencia del 0.75 podría significar una diferencia de $27,000.00 (Consumer Reports Magazine, February 2008, page 17) sobre la vida de una hipoteca de 30 años.

Pon mucho cuidado a la tasa de interés ya que si es muy baja puede ser que únicamente sea una tasa promocional o introductoria (introductory rate) y no vaya ser que cuando suba a la tasa de interés normal sea mucho más alta. Pregunta si tienes duda.

Si te decides por una tasa ajustable o variable (ARM or Adjustable Rate Mortgages) debes tomar en cuenta que el refinanciar en el futuro te podría salir más caro. O si decides pagar tu hipoteca por adelantado, tambien puede que incurras en penalidades. La tasa variable es conveniente si la tasa de hipoteca baja luego de que compres tu casa, pero si ésta sube llevas las de perder.

Generalmente las hipotecas tradicionales con tasa fija, a 15 o 30 años, llevan menos riesgo especialmente si comptras tu casa cuando la tasa de interés esté bien baja como lo está en este momento.

Así es que te he dado las variables que existen y los riesgos a los cuales estas expuesto con los préstamos de hipoteca. Como siempre, si tienes alguna pregunta o necesitas más información, por favor deja tus comentarios o escribe un email.

En general la LEC configura el proceso de ejecución como un verdadero proceso, pues la acción ejecutiva debe ejercitarse, mediante la interposición de una demanda que habrá de fundarse en un título de ejecución. El proceso de ejecución no es otra cosa que el instrumento procesal previsto en la ley para la intervención forzosa del órgano jurisdiccional en los supuestos en que el condenado no cumple voluntariamente la prestación u obligación que le impone la sentencia. Como afirma la doctrina del Tribunal Supremo los órganos jurisdiccionales no se limitar a declarar el derecho; la función jurisdiccional comprende también la ejecución del mismo.

El procedimiento judicial de ejecución de préstamos hipotecados se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 como un procedimiento de ejecución autónomo que comparte la regulación legal de los procesos ejecución y en especial, la suya propia, prevista en los artículos 681 a 698 del texto legal.

a) Regulación legal

El procedimiento especial de ejecución hipotecaria se encuentra regulado en el capítulo V, del Título IV, del Libro III, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1/2000, abarcando los arts. 681 a 698. En el que en el artículo 681 encontramos la regulación para el procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca. Dicho artículo determina: “la acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejecutarse directamente con los bienes, pignorados o hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en este título.”

Este proceso procede igualmente cuando la pretensión, se refiere solamente a parte del capital, o cuando acreedor y deudor hubiesen pactado que el pago del crédito, se realizase mediante pagos aplazados; además es necesario considerar que en este proceso son de aplicación supletoria las normas de ejecución dineraria, que serán objeto de otra serie de artículos.

b) Presupuestos procesales.

Para el ejercicio de la acción hipotecaria es requisito sine qua non la existencia de un título ejecutivo, que es la escritura pública de constitución de hipoteca; título que contendrá determinados requisitos para que la ejecución sólo puede dirigirse contra los bienes hipotecados. Dichos requisitos se encuentran recogidos en el artículo 682.2:

- que en la escritura de constitución de hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan las finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.

- que en la misma escritura conste un domicilio que fijará el deudor para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones.

Si bien la tasación es inamovible en principio, no podemos decir lo mismo del domicilio indicado en la escritura, en tanto en cuanto este puede ser modificado siendo necesario el consentimiento del acreedor siempre y cuando y a sensu contrario del artículo 683, cuando se trate de hipoteca mobiliaria o con este cambio se vea alterada la competencia del juzgado.

c) Competencia

La competencia objetiva corresponde a los Juzgados de Primera Instancia, hemos de entender la competencia desde un punto de vista territorial, eliminando la sumisión en la hipoteca sobre bienes inmuebles. El Juez examinará de oficio su competencia y si entendiera que no es competente territorialmente dictará auto absteniéndose de despachar ejecución e indicando al demandante el Tribunal ante que ha de presentar la demanda a tenor de lo dispuesto en el artículo 546.

El artículo 684 regula la competencia para conocer del procedimiento. En el caso de hipoteca de bienes inmuebles:........" el Juzgado De Primera Instancia del lugar en el que radica la finca y si ésta radicara en más de un partido judicial lo mismo que si fueren varias y radicaran en diferentes partidos, el juzgado de primera instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante. Si los bienes hipotecados fueren buques el Juzgado De Primera Instancia al que se hubieren sometido las partes en el título constitutivo de la hipoteca y en su defecto El Juzgado de lugar en el que se hubiere constituido la hipoteca en el que se encuentre el buque hipotecado, o el del domicilio del demandado o del lugar en el que radique el Registro en el que fuera inscrita la hipoteca a elección del actor”.

d) Legitimación

La legitimación activa, la tiene el acreedor con la escritura de hipoteca a su favor debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. La doctrina matiza que si por cualquier causa la hipoteca no figura inscrita a favor de quien ha instado la ejecución, esta debe ser sobreseída.

La legitimación pasiva puede tenerla el deudor y el hipotecante no deudor o el tercer poseedor del bien hipotecado y contra ellos debe formularse la demanda ejecutiva.

II.- Ejecución hipotecaria.-

a) Demanda ejecutiva.

El artículo 685 de La LEC regula los requisitos necesarios para poder interponer una demanda ejecutiva. El procedimiento de ejecución de una hipoteca principiará por demanda autorizada por Letrado en la que deberán constar necesariamente:

1. Los hechos y las razones jurídicas determinantes de la certeza, subsistencia y exigibilidad del crédito y de la competencia del juzgado.

2. Los comprobantes de la personalidad, incluso los que acrediten el poder del procurador.

3. La cantidad exacta que por todos los conceptos sean objeto de reclamación.

Además a la demanda se deberá acompañar los siguientes documentos:

1º) El título o títulos de crédito revestidos de los requisitos que La ley de Enjuiciamiento Civil exige y demás documentos establecidos en los arts. 550, 573 y 574.

Hay alguno supuestos en los que no es preciso presentar el título inscrito es decir, la primera copia de la escritura pública inscrita pudiendo presentarse segunda copia acompañada de certificación registral que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca, y en las hipotecas constituidas a favor de una entidad de las que legalmente pueden emitir cédulas hipotecarias o que garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios.

2º) acta notarial justificativa de haberse requerido de pago con diez días de anticipación cuando menos al deudor y también al tercer poseedor de las fincas en caso de que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición del bien inmueble.

3º) el documento o documentos que cuando la hipoteca garantice un crédito o préstamo para el que se hubiese pactado en interés variable permitan determinar dicho tipo con exactitud ya sea directamente hoya mediante una simple operación aritmética.

En ejecución hipotecaria adquiere especial trascendencia en lo relativo a la ejecución por saldo de cuenta corriente y el cálculo del interés variable.

Presentada la demanda con sus documentos el tribunal en su caso despachará ejecución, y en el mismo auto puede tener que ordenar que se proceda a requerir de pago al deudor o en su caso al hipotecante no deudor o el tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda.

b) Requerimiento de pago.

. En el artículo 581 de la ley 1/2000 se regulan los casos en que procede el requerimiento de pago y en su apartado 2 se regula el requerimiento extrajudicial.” no se practicará el requerimiento establecido en el apartado anterior cuando en la demanda ejecutiva se haya acompañado acta notarial que acredite haberse requerido de pago al ejecutado con al menos diez días de antelación”.

El requerimiento de pago se efectuará en el domicilio que figure en el Registro de la Propiedad. Por tanto, el requerimiento judicial es preceptivo siempre que no se halla efectuado requerimiento de pago notarial de forma extrajudicial y previamente a la interposición de la demanda ejecutiva.

c) Certificaciones registrales.

Cumplido el trámite del requerimiento de pago el Juez reclamara de registrador de la propiedad a instancia del actor certificación comprensiva de los extremos siguientes:.

1) inserción literal de la última inscripción de dominio o de posesión en su caso que se haya practicado en se halle vigente.

2) relación de todos los censos, hipotecas y gravámenes y derechos reales y anotaciones a que estén afectos los bienes debiendo hacer constar expresamente que se halle subsistente y sin cancelar la hipoteca a favor del actor. El registrador a la constar por nota marginal en la extensión de la hipoteca que ha expedido esta certificación, expresando su fecha y la existencia del procedimiento.

3) En la certificación del registro debe constar que la hipoteca en favor del ejecutante se haya subsistente y sin cancelar o, la cancelación o modificación que apareciese en el registro. La titularidad del dominio y demás derechos reales que existan sobre el bien. Relación completa de las cargas, sean hipotecas o anotaciones de embargo, o en su caso, si no existiesen. En la misma fecha en que se espera la anterior certificación el registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de la hipoteca que ha emitido la certificación con expresión de su fecha y del proceso al que se refiere, en función de lo dispuesto en el artículo 688,2 de la LEC.

Transcurridos diez días desde el requerimiento de pago el actor podrá pedir que se le confiera la administración o posesión interina de la finca se si se hubiese pactado en escritura de constitución; percibiendo el acreedor en dicho caso las rentas vencidas y no satisfechas se si se hubiese estipulado..

Cumplido lo dispuesto en las reglas precedentes y transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y las notificaciones antes expresada se procederá a instancias del actor del deudor o del tercer poseedor o del hipotecante a la subasta de la finca ante el juzgado que conozcan procedimiento. El remate se anunciara con veinte días antelación cuando menos.

d) Notificaciones

Pasados treinta días desde que tuvo lugar el requerimiento judicial de pago o de la realización de las notificaciones, a instancia del actor, del deudor o del tercer poseedor se procederá a la subasta del bien o finca hipotecada. Ésta se hace, en todo caso según lo previsto para la subasta de inmuebles y su fecha debe ser notificada al deudor

Recibida en el tribunal la certificación, es posible que puedan pasarse sin más a la subasta o que deba procederse a la realización de una de las dos notificaciones a las que se refiere el artículo 689 de la ley 1/2000.

Artículo 689: “si de la certificación registral apareciese que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial previstas se notificará la existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el registro, para que pueda, si le conviene intervenir en la ejecución…”

Al tercer poseedor, si aparece que la persona a cuyo favor resulte practicada la última expresión de dominio no ha sido requerida de pago deberá notificarse la existencia del proceso de ejecución.

A los acreed