On parle sans cesse du prix de vente, peu du coût d’acquisition et pour ainsi dire jamais du coût de fonctionnement. Curieusement, même les détracteurs de l’immobilier ne communiquent que peu sur cet élément clé. Tabou ou oubli ?

La fiscalité infligée par les élus locaux est galopante, on se demande bien pourquoi tout le monde court s’empaler sur un logement.

L’acquéreur ne doit jamais oublier qu’il n’est que le propriétaire fictif et non réel du bien. Par le truchement des impôts directs et indirects il est, de fait, le locataire de l’état des collectivités locales et des syndics. Sa dépendance envers les branchements eau gaz électricité téléphone renforce cet état de fait.

Si l’occupant n’est pas bricoleur il sera de surcroit la victime des artisans eux-mêmes à leur tour victimes du fisc.

Acheter un logement pour éviter des frais équivaut à prétendre acheter une voiture et rouler gratis avec… On sait où se contresens est en train de mener les automobilistes…

Si on construisait un graphique exposant sur quarante ans le coût total d’un logement. On constaterait qu’une fois tout inclus la part du vendeur devrait être au maximum de 25% du total. Ainsi on relativiserait fortement le bénéfice que l’acheteur tire de la baisse en cours et à venir. Certes, s’il achète dans quelques années, il perdra moins sur la part vendeur mais il ne gagnera pas pour autant sur le reste au demeurant fortement majoritaire.

Boromskim

Attention aux logements anciens, chers à l'entretien (1/2)

Acheter un logement c’est le début des dépenses… (2/2)

N'hésitez pas réagir dès que vous l'avez lu, histoire que l'on ait une opinion sur le site.
"Robien : Stop aux Arnaques
Guide gratuit pour discerner le meilleur investissement immobilier

"La recherche "arnaque défiscalisation" dans Google renvoie 213.000 réponses. Guide Investisseur en Immobilier est un manuel de 27 pages qui explore les pièges et les opportunités de l'immobilier défiscalisant, dans l'optique de la retraite. Il offre quantité d'astuces pratiques et rapides pour prévoir, choisir et il est gratuit. Tout ce que vous avez à faire est de compléter le formulaire ci dessous pour le télécharger immédiatement au format pdf."

Si vous indiquez vos coordonnées téléphoniques vous recevrez en plus le logiciel "Système expert investisseur immobilier".

*  *  *

C'est à vos risques et périls, je ne gère pas ce site, je tiens à le préciser : Robien : Stop aux Arnaques

"Pour régler moins d'impôt au fisc, nombre d'investisseurs ont réalisé des placements aventureux.  Entre les investissements dans le cadre de la loi de Robien et les achats dans les résidences de tourisme, les exemples de naufrage sont nombreux."

Immobilier : nouveau toilettage en vue pour la loi Robien  [ 09/06/2008  ]  

La loi Robien de soutien à l'investissement locatif sera probablement à nouveau aménagée à la rentrée de septembre. Certaines communes au marché locatif trop étroit pourraient être temporairement exclues du dispositif.

Résidences de tourisme en difficulté : un an pour trouver un nouvel exploitant  [ 09/06/2008  ]  

Lorsque leur exploitant est défaillant, les propriétaires de logements dans certaines résidences de tourisme vont disposer d'un délai de douze mois (au lieu d'un mois actuellement), pour trouver un nouvel exploitant. Pendant ce délai prolongé, leurs avantages fiscaux seront préservés. Une instruction est en préparation.

LMP : des banques poursuivies par des investisseurs  [ 09/06/2008  ]  

Réunis dans l'Association de défense Asdelvilm, des investisseurs de LMP (loués meublés professionnels) envisagent de poursuivre des banques pour défaut de conseil, voire concours abusif à leur égard. Ils leur reprochent de leur avoir accordés un crédit supérieur à leurs capacités de remboursement.

Résidences de tourisme : les clients de LVR inquiets  [ 09/06/2008  ]  

Dans les zones de revitalisation rurale, l'exploitant LVR se propose de baisser les loyers des propriétaires jusqu'à 30%. Des retards sont enregistrés pour le paiement des loyers de ces biens vendus souvent par des réseaux bancaires.

Résidences de tourisme : le point sur les litiges  [ 09/06/2008  ]  

Des investisseurs français, mais également étrangers, sont déçus par certains placements de défiscalisation effectués en France. Certaines opérations trouvent des solutions, tandis que d'autres restent confrontées à des difficultés.

Immobilier : les excès de la défiscalisation  [ 09/06/2008  ]  

Dans l'immobilier de loisirs, les avantages fiscaux font souvent oublier les règles de base de tout achat immobilier: apprécier l'emplacement, évaluer le marché locatif, vérifier les capacités des intervenants et décortiquer le montage juridique et fiscal... Résultat : des investisseurs se trouvent piégés par des placements malheureux à la montagne, à la mer ou à la campagne. Michel Bouvard, député de la Savoie et vice-président de la Commission des Finances à l'Assemblée nationale a répondu à vos interrogations.

Source : Les Echos, Immobilier : les affres de la défiscalisation

Résidences secondaires : les prix du bord de mer

Source : Les Echos, Immobilier : nouveau toilettage en vue pour la loi Robien

Il y a aussi le cas de "150 contribuables qui «n'ont pas payé d'impôt ou ont obtenu une restitution du Trésor public, alors que leur revenu fiscal de référence était en moyenne de l'ordre d'un million d'euros.»

Source : Le Figaro, 150 millionnaires ne paient pas d'impôt sur le revenu

"Ces promoteurs ne connaissaient pas Auch et ils ont ficelé des projets sur la base des prix toulousains ou du Sud-Est… on peut raisonnablement penser qu'il y a une centaine de logements proposés à la location en trop sur la ville », estime un autre cabinet immobilier."

"

"Mais voilà, depuis quelques mois, le locataire se fait rare et surtout se refuse ou ne peut pas acquitter le loyer proposé ».Pour le propriétaire, virtuel… parfois endetté, deux solutions : baisser le tarif mensuel ou tout revendre. Mais dans les deux cas, c'est l'échec de l'opération financière." 

Source : La dépêche, Auch. Trop d'offres : l'immobilier locatif saturé

Merci Jeanne pour ce lien !

"Les contribuables ayant acquis leur bien immobilier à compter du 6 mai 2007 à titre de résidence principale peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt calculé sur les intérêts d’emprunt."

Le suite sur le site d'Empruntis : La déductibilité des intérêts d’emprunt applicable sur les biens acquis à partir du 6 mai 2007

La conclusion va vous intéresser : il faut relever le seuil d'imposition à un million d'euro minimum ! Avec un point d'exclamation, SVP ! Ca va faire grincer des dents les smicards, les enseignants, tous ceux qui paient des impôts que cela leur plaise ou non. Parce qu'ils ont pas les moyens de décider de ne pas rester avec les français pauvres.

http://www.lefigaro.fr/assets/pdf/ISF%202008%20corrig%E9.pdf

 Selon les derniers chiffres OFFICIELS, ils sont 16 par semaine en 2006 à passer la frontière la valise pleine de billets, et je pense que le mouvement ayant pris de l'ampleur, le phénomène ne fait que s'accentuer.

Si on enlève les revenants (et sait-on ce qu'il rappatrient comme argent ?), cela fait deux "fuyards" par jour. Deux fortunes franaçaises plient bagage chaque jour. Les français disent ironiquement que bientôt il ne nous restera que des pauvres.

"Le nombre de délocalisations fiscales a continué à augmenter. 843 redevables ont quitté la France, environ 200 de plus qu'en 2005. Soit plus de 16 par semaine et sensiblement plus de deux par jour. Mais, il y a eu cette année-là 200 retours environ."

Les «évadés» fiscaux de 2006 ont 54 ans en moyenne et ont emporté avec eux 2,8 milliards d'euros de capitaux au total. «Ces personnes sont une vraie perte pour notre économie puisqu'elles ont à la fois l'expérience et le capital pour entreprendre ailleurs », précise-t-on au Sénat. Où sont-ils allés ? En Belgique pour 16 % d'entre eux, en Suisse (15 %), au Royaume-Uni (11 %) et aux États-Unis (10 %).

ISF : 2,8 milliards d'euros délocalisés en 2006

Il y a une phrase qui me laisse sans voix. Les subprimes et les Robien, ne mélangez pas, il ne s'agit pas de la résidence principale, et ce sont les classes moyennes qui ont "acheté" la défisc, pas les familles fragiles américaines. Et les victimes exagèrent aussi : personne ne les a forcés à acheter, personne. Même si je compatis.

"A l’issue de ce délai, les épargnants rencontrent de graves difficultés pour faire face à leurs échéances : le mécanisme est malheureusement le même que pour les subprimes…

On nous a fait acheter à des prix exorbitants des biens qui n’ont aucune valeur marchande car, là où ils sont placés, ils sont impossibles à revendre", s'indigne Maurice Guieu, président de l’association de défense d’épargnants Asdevilm."

Avant que ne soit fait le ménage dans le secteur sulfureux de la défiscalisation, où se rencontrent les pires excès du crédit et l’immobilier, il émergera plus d’un dossier explosif. Et dramatique.

Source : Challenges, Cinq banques poursuivies par des épargnants

Et les journalistes qui n'écrivaient pas sur l'immobilier s'y mettent, comme le prouvent les coquilles... C'est la nouvelle mode, et le Robien, tout le monde veut maintenant le dénoncer, c'est fashion. Comment je sais que les néophytes débarquent dans la profession ? Parce qu'écrire "De Robbien" au lieu de "Robien"... On ne garde pas la particule mais en plus elle s'écrit avec un "d" miniscule, et les deux "bb", euh...

Attendez-vous à une avalanche d'articles "approximatifs" sur l'immobilier, le secteur fait vendre beaucoup de papier en ce moment !

A Agen, la qualité de certains logements Robien est médiocre et les autorités ne le cachent même pas... Qui va payer l'ardoise de ces logements visiblement "invivables" ? Une remise en l'état est-elle possible et si oui les promoteurs vont-ils payer ? 

"Portail qui ne se referme pas, ouverture de porte récalcitrante, résonance dans les parties communes, électricité cabotine… La liste est longue de désagréments et malfaçons rencontrés dans les résidences sécurisées, censées être «haut de gamme»... "...une enquête de satisfaction vient d'être réalisée par la direction de l'équipement auprès des locataires et agences immobilières. Objectif : analyser l'impact sur les communes d'Agen, le Passage, Lafox et Layrac. Mais les conclusions de l'enquête n'occultent pas «la qualité médiocre» des constructions."

Source : La dépêche, Agen. Logements De Robbien. Les locataires dénoncent les malfaçons

TSVP

TSVP

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???

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Je vous ai bien eus, ça date de l'été 2005 ! Ils disaient déjà : "attention, il y a pas mal de logements vides" et "la retabilité et faible, inférieure à 5 %".

Mais les Robien se sont bien vendus; malgré cela. Tout baigne !

Mon post de boursorama de juillet 2005 :

C'est l'arnaque des intéremédiaires peu honnêtes que nous dénonçons, pas le principe d'une politique du logement, surtout si elle est intelligente."

Source : Les Echos, Faut-il encore investir dans l'immobilier ?

07 mai 2008 : "Le gouvernement a remis aujourd’hui aux commissions des finances de l’Assemblée nationale et du Sénat un rapport évaluant l’utilisation et l’impact économique et social des dispositions permettant à des contribuables de réduire leur impôt sur le revenu sans limitation de montant."

Christine Lagarde, ministre de l’Économie, de l’industrie et de l’emploi et Éric Woerth, ministre du Budget, des comptes publics et de la Fonction publique, rappellent que le gouvernement est déterminé, conformément aux orientations définies par le comité de modernisation des politiques publiques (CMPP) du 12 décembre 2007, à limiter les dépenses fiscales aux dispositions réellement nécessaires et pour lesquelles le recours à un dispositif fiscal, plutôt qu’à une dépense budgétaire, a fait la preuve de sa plus grande efficacité.

Le rapport remis ce jour s’inscrit pleinement dans cette démarche globale de rationalisation des dépenses fiscales. Toutefois, en application de l’article 68 de la loi de finances pour 2008, il porte non pas sur l’ensemble des dépenses fiscales existantes mais, plus spécifiquement, sur la question des « niches » fiscales non plafonnées qui, du fait de cette absence de plafonnement, posent une question d’équité fiscale.

Trois catégories de dispositifs, qui constituent les principaux avantages fiscaux non plafonnés de notre système fiscal, ont été examinées : l’imputation sur le revenu global des déficits fonciers mise en place en faveur de la restauration du patrimoine, les réductions d’impôt sur le revenu accordées en contrepartie d’investissements réalisés outremer et enfin, le régime fiscal du loueur en meublé.

Le rapport rappelle que ces dispositifs ont une réelle efficacité et permettent de financer des politiques publiques dont l’utilité pour la collectivité n’est pas contestable. Tel est le cas, notamment, des régimes d’aide à l’investissement outremer et à la rénovation du patrimoine immobilier.

Il montre également que ces dispositifs, parce qu’ils ne sont pas plafonnés, sont parfois détournés de leur finalité première et utilisés par certains contribuables pour réduire leur impôt sur le revenu dans des proportions très importantes qui apparaissent incompatibles avec les principes d’équité et de progressivité de l’impôt.

Sur la base de ces constats, le rapport formule des propositions pour aménager et plafonner chacune de ces « niches fiscales » tout en préservant leur effet économique. L’objectif de ces propositions est de rendre notre système fiscal plus équitable sans réduire les flux d’investissement orientés vers l’outremer ou vers la rénovation et la sauvegarde du patrimoine historique de notre pays.

Christine Lagarde et Éric Woerth estiment que les instruments fiscaux qui concourent aux politiques publiques doivent conserver toute leur efficacité mais ne doivent plus pouvoir être détournés à des fins d’optimisation fiscale. Sur la base des pistes étudiées dans le rapport, ils feront des propositions d’aménagement et de plafonnement de chacune des niches fiscales concernées, qui seront soumises au Parlement dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2009.

© Copyright ministère de l'Économie, de l'industrie et de l'emploi, 07/05/2008

Lisez-le, je vais réduire l'extrait

Dans cette grande nébuleuse, qui donne l'impression aux français de payer plus d'impôts que leur voisin, certaines niches "sont très connues, comme la prime pour l'emploi (4,2 milliards d'euros prévus en 2008), la défiscalisation des intérêts du livret A, la demi-part supplémentaire pour les personnes élevant seules un enfant (1,6 milliard), les taux réduits de TVA pour certains secteurs ou les déductions pour les investissements dans l'immobilier locatif (lois Robien et Besson).

Source : Libération, Le gouvernement promet un grand ménage dans les niches fiscales

J'adore l'image, je vais mettre une niche moi aussi, tiens !

Les titres sont savoureux : "Une mesure coûteuse pour les finances publiques... …mais utile en ces temps de «net ralentissement» de l’immobilier." Utile pour qui ? Pour les professionnels qui en vivent. Ce qui est utile pour les primo-accédants, comme pour ceux qui vedet et rachètent, c'est d'avoir un m² moins cher.

Source : EasyBourse, Immobilier : le crédit d’impôt remède à la crise du marché ?

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En général, les camemberts montrent un montage financier qui "laisse" environ un tiers des frais à la charge de l'acquéreur. Celui-là est encore plus "optimiste".

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Si les conseils en gestion de patrimoine peuvent proposer à leurs clients de nombreux produits défiscalisants, que ce soit pour réduire l’assiette de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt de solidarité sur la fortune, le choix de ces investissements n’est pas sans risque Lors d’une table ronde organisée par L’Agefi Actifs, des avocats reconnus pour défendre les intérêts des CGP et/ou des assureurs de responsabilité civile professionnelle notent un accroissement de la responsabilité des conseillers concernant ces opérations.

L’Agefi Actifs. - Au travers des contentieux liés à la défiscalisation immobilière, à quel titre la responsabilité du conseil est-elle mise en jeu ?

Dounia Harbouche. - A ce jour, nous assurons la défense de plusieurs CGPI mis en cause au titre de différents types d’investissements proposés à leurs clients. Concernant les investissements outre-mer, nous sommes confrontés à deux cas principaux pour lesquels la responsabilité du CGPI est recherchée.

Le premier réside dans la défectuosité du produit soit à l’origine, soit lors de l’évolution de son exploitation qui ne répond plus aux critères de l’administration fiscale, ce qui entraîne la rupture des conditions d’agrément et notamment la remise en cause de l’avantage fiscal. En matière immobilière, le défaut lié au produit peut consister en une situation géographique ou une mauvaise qualité de construction rendant difficile la location continue du bien.

Le second cas est lié au montage juridique qui s’avère inadéquat. A titre d’exemple, la responsabilité d’un CGPI a été engagée car le choix de la forme juridique de la société, en l’occurrence une SARL de famille constituée entre époux investisseurs de parts de SNC outre-mer, avait été préférée à deux EURL transparentes. Or, l’administration n’admet la déduction fiscale qu’au titre d’une activité commerciale réelle développée par la SARL. Les juges ont considéré que le CGPI était largement coresponsable, malgré l’intervention d’un rédacteur de statuts, professionnel du droit, ce qui est éminemment contestable. Dans cette espèce, il convient de remarquer que le choix de l’investissement n’avait nullement été remis en cause, seule la forme juridique était contestée !

Silvestre Tandeau de Marsac. - Il ressort de la jurisprudence que les intermédiaires sont tenus d’une quasi-obligation de résultat sur le caractère défiscalisant du produit. Les contentieux portent davantage sur la rentabilité économique du bien. Dans de nombreux cas, le bien ne peut se louer, remettant en cause l’intérêt fiscal de l’opération, son équilibre financier et sa rentabilité économique. Le véritable problème réside dans le choix des programmes par les conseillers face à la saturation du marché. Il y a des zones géographiques dans lesquelles l’offre est supérieure à la demande, en particulier dans le sud-ouest de la France et dans les DOM-TOM.

N’y a-t-il pas une tendance des tribunaux à sanctionner plus sévèrement les conseillers dans ces opérations de défiscalisation ?

S.T. de M. - Il existe des précédents jurisprudentiels, mais on s’oriente effectivement vers une sévérité de plus en plus grande des tribunaux.

Philippe Glaser. - Pour ma part, je n’ai pas constaté un accroissement significatif du nombre de contentieux liés à la responsabilité civile des CGP. D’ailleurs, lors de l’assemblée annuelle de la Chambre des indépendants du patrimoine, il a été rappelé que les assureurs n’ont pas relevé une augmentation significative des contentieux en la matière. En revanche, ce qui me semble symptomatique, et en tout cas présenter un danger pour les CGP, c’est le renforcement des obligations à la charge des professionnels.

A l’instar de la responsabilité des notaires et des avocats en leur qualité de rédacteur d’actes, l’obligation de conseil est renforcée à un tel point qu’il s’agit aujourd’hui d’aller vérifier la réalité de l’opération. Cela commence à poindre chez les conseillers indépendants, et ce d’autant plus que les investisseurs recherchent la responsabilité solidaire de tous les intermédiaires et non plus seulement celle des établissements promoteurs. Il est évident qu’un investisseur mécontent pourra reprocher au CGP de ne pas avoir vérifié, au-delà du caractère approprié du produit au besoin du client, la réalité de l’opération et la solvabilité de l’opérateur.

Jean-François Salphati. - Il est logique que les tribunaux soient plus répressifs dans la mesure où ils sont saisis d’une série de dossiers dans lesquels le comportement répréhensible du CGPI est manifeste. Les tribunaux ne sont pas, en effet, appelés à connaître de la masse importante des dossiers bien traités, ils vont donc avoir tendance, en ne voyant que les mauvais cas, à être plus répressifs pour arrêter les dérives éventuelles.

P.G. - Il n’y a pas une plus grande sévérité des tribunaux. Ils ne font qu’appliquer le droit des obligations.

S.T. de M. - Les juges font mieux la distinction entre l’obligation d’information et de conseil. En outre, ils analysent l’avantage fiscal que peut représenter l’opération, son intérêt économique et son équilibre financier.

P.G. - Il est intéressant de relever que certains promoteurs, pour écarter leurs responsabilités, mettent en avant le fait que le client est parfaitement averti, à travers les documents qui lui sont remis, du caractère à risque du produit et du fait que l’avantage fiscal ne peut être considéré comme acquis. Nous verrons bien si les tribunaux retiennent cet argument. Je ne pense pas que cela puisse exonérer le promoteur et le CGP de leurs responsabilités. Reste à savoir si cette circonstance modère leurs obligations.

Par ailleurs, il y a une dizaine d’années, la Cour de Paris retenait que le préjudice fiscal, à savoir la perte d’économie d’impôt, était une charge pesant uniquement sur le contribuable. A fortiori, ce préjudice ne pouvait être mis à la charge du conseiller. Malheureusement, aujourd’hui, la jurisprudence est revenue sur ce principe et retient que le préjudice fiscal est indemnisable.

Un dernier point me semble important : la sanction de l’exercice de non-recours. Le CGP peut-il reprocher au contribuable de ne pas exercer préalablement toutes les voies de recours ? On pourrait effectivement arguer devant les juges que si le client n’a pas saisi l’opportunité qui lui est offerte d’exercer un recours gracieux puis contentieux contre la position de l’administration fiscale, il s’est privé d’une chance. Néanmoins, les tribunaux ne suivent pas cette argumentation et estiment que l’on ne peut reprocher à une victime de ne pas exercer toutes les voies de recours possibles dans la mesure où cela n’aggrave pas son préjudice.

S.T. de M. - Cet argument est souvent évoqué dans les contentieux intéressant la responsabilité des notaires, notamment en matière successorale. Pour autant, la victime n’a pas l’obligation d’exercer tous les recours possibles. Elle a l’obligation de ne pas aggraver son préjudice mais pas de tout faire pour le minimiser

Jérôme Barré. - La véritable question est de savoir si l’administration fiscale a raison ou non d’engager un contentieux. Il s’agit pour elle de freiner certains montages proposés par les CGP. Ce dernier n’aura raison ou tort que lorsque le juge fiscal aura tranché. Il convient alors d'observer s’il s’agit d’une action dilatoire en vue de gagner du temps ou d'une véritable expertise de l’administration fiscale…

J.-F.S. - Cela pose également la question de la subrogation. Dès lors que la responsabilité du CGP est engagée, pourquoi ne pas faire jouer la subrogation ? La jurisprudence estime que le notaire condamné est subrogé dans les droits des clients et pourra exercer une action contre l’administration.

P.G. - Toutefois, même si un juge annule le redressement fiscal pour vice de procédure ou pour tout autre motif, le conseiller ne pourra s’en prévaloir et ne pourra reprocher à l’investisseur de ne pas avoir épuisé l’ensemble des voies de recours, notamment de ne pas avoir saisi le juge de l’impôt comme d’autres investisseurs qui auront, eux, obtenu cette annulation de la procédure.

Au regard du contexte actuel des marchés financiers, existe-t-il des contentieux mettant en cause un CGPI pour non-respect de la loi DDAC ou de la MIF ?

S.T. de M. - C’est un peu prématuré. La directive relative aux Marchés d’instruments financiers (MIF) est entrée en vigueur le 1er novembre 2007. Néanmoins, des réclamations sont en cours. Il est nécessaire que les CGP respectent le formalisme des réglementations qui gouvernent leurs activités et cela intéresse plus particulièrement les CGP enregistrés comme conseil en investissements financiers (CIF). Pourtant, certains avancent que seuls 10 % des CIF respectent ce formalisme.

P.G. - Il faudra attendre deux ou trois ans pour avoir des contentieux en la matière. Cela sera intéressant, notamment sur l’application du test d’adéquation, la vérification des connaissances du client. Quant au respect du formalisme, je m’étonne de ce chiffre car les CIF sont contrôlés par les associations agréées par l’Autorité des marchés financiers.

J.-F.S. - Les CGP doivent prendre conscience que le formalisme est protecteur. Dès lors que le client a signé les documents sur lesquels ses déclarations ont été consignées, le CGPI ne peut être condamné pour avoir travaillé sur des informations erronées alors qu’il détient la preuve qu’elles émanent bien de son client. Bien évidement, cela ne l’exonérera pas de sa responsabilité pour défaut de conseil.

Dans le cadre de ces contentieux, le conseiller pourra toujours faire jouer son assurance responsabilité civile professionnelle. Quelle est l’attitude des compagnies d’assurances ? D.H. – Plusieurs courtiers sont confrontés aux refus de garanties de leurs assureurs RC Pro.

Dans l’affaire que j’évoquais précédemment, l’assureur RC Pro a refusé sa garantie pour déclaration tardive. Ce dernier a considéré que le fait générateur du sinistre était le redressement fiscal, prenant une décision en totale opposition avec la jurisprudence puis la loi.

J.-F.S. - Depuis la loi du 1er août 2003, c’est en principe l’assureur existant au moment de la mise en cause du conseiller qui doit prendre en charge le sinistre, quelle que soit la date du fait générateur.

Il faut également rappeler que les victimes bénéficient de l’action directe contre l’assureur.

Ce dernier doit sa garantie sans exclusion à partir du moment où il s’agit d’une activité réglementée avec une obligation d’assurance. Mais lorsque le courtier exerce une activité s’éloignant de l’activité de courtage telle qu’elle résulte du Code des assurances, notamment en pratiquant du conseil juridique, ceci peut poser problèmes au niveau de la garantie responsabilité civile professionnelle.

S.T. de M. - Le périmètre de la responsabilité civile professionnelle va forcement évoluer sous la pression du développement de l’activité du CGP. Il y a également une véritable problématique pour la commercialisation des produits d’épargne salariale. C’est le cas de la responsabilité de l’employeur qui se trouve dans une situation où il donne un conseil. Si le cours du titre de l’entreprise s’effondre, les salariés risquent d'engager la responsabilité du dirigeant en invoquant le défaut de conseil.

D.H. - Il convient de ne pas confondre le devoir d’information et de conseil des courtiers spécialisés en assurances collectives à l’égard du souscripteur dans le cadre de la mise en place et de l’évolution des garanties collectives et celui du souscripteur vis-à-vis de ses adhérents. On ne saurait trop conseiller au souscripteur qui, en général, n’est pas un professionnel de l’assurance, de s’entourer des conseils de son courtier afin de pouvoir répondre à ses propres obligations. Quant au courtier, on ne peut que lui recommander de finaliser ses préconisations par écrit, s’agissant d’accompagner le souscripteur à remplir ses obligations.

S.T. de M. – Lorsque le courtier vend un contrat à l’employeur, il n’a pas à vérifier la situation des salariés adhérents. Qui a la charge de l’obligation de conseil à l’égard des salariés ? En l’occurrence, le CGP dispose d’un champ d’investigation important en se chargeant de conseiller les salariés du dirigeant.

J.-F.S. - Si la responsabilité devait peser sur le dirigeant, pourquoi ne pas envisager d’étendre l’assurance de sa responsabilité civile à la garantie de telles fautes? Dès lors qu’il existe un aléa, il peut y avoir assurance. Le développement de l’économie conduira les assureurs à proposer des contrats adaptés à ce type de risques.

D.H. - J’ai également remarqué qu’il suffit que le souscripteur soulève le dol ou la réticence dolosive dans son assignation pour que certains assureurs RCP ne couvrent pas le sinistre dans l’attente de la décision à intervenir, et ce alors même que le dol ne résulte d’aucune pièce tangible du dossier.

J.-F.S.. - Ce n’est pas une non-garantie, mais compte tenu de l’article du Code des assurances disposant que l’assureur qui prend la direction du procès est réputé avoir renoncé à toutes les exceptions, la compagnie qui décide de prendre la direction du procès se verra par la suite opposer cet article s’il entend faire valoir une faute intentionnelle à l’encontre du conseiller. En revanche, il est toujours possible d’assurer la défense d’un assuré dans le cadre d’un contrat de protection juridique, ce qui éviterait de débattre de ce problème qui pourrait affaiblir la défense de l’assuré.

P.G. - En cas de refus de garantie de l’assureur et si ce dernier refuse de prendre la direction du procès, il suffit d’assigner en garantie l’assureur. Dans tous les cas, pour éviter un refus de garantie, les CGP doivent déclarer le sinistre dès son apparition et ne pas attendre que le litige soit porté devant les tribunaux.

Après la publication de la réponse ministérielle remettant en cause l’intérêt des contrats à bonus de fidélité au regard de l’impôt sur le revenu, ne sommes-nous pas face à un risque accrue de mise en jeu de la responsabilité des CGP ?

J.B. -Finalement, il existe une question qui n’a jamais été véritablement tranchée : la définition d’un vrai contrat à bonus de fidélité. S’agit-il de l’accroissement normal du contrat d’assurance vie que l’on aurait diversifié dans une enveloppe appelée bonus ou s’agit-il d’un véritable avantage conféré à un certain type de contrat en fonction d’un certain type de conditions ? Qu’est-ce qui différencie un contrat d’assurance vie ordinaire d’un contrat d’assurance vie à bonus ? Le fait de diversifier un montant bloqué pendant une certaine période, sans autre intérêt qu’un avantage fiscal, qualifie-t-il le bonus ? Tout ceci n’est-il pas simplement potestatif et donc sans grande valeur juridique ni fiscale puisque le souscripteur conserve une certaine maîtrise sur l’acquisition du bonus ?

Certains contrats prévoyaient le maintien du bonus si les rachats n’étaient pas supérieurs à 50 % pendant les quatre premières années, et à 90 % au-delà de la quatrième année. On pouvait donc jouer avec son contrat, procéder à des rachats en franchise de droits (car les droits d’entrée ne permettaient pas pour la fraction hors bonus du contrat de constater un accroissement), tout en évitant l’ISF sur la grosse partie de l’accroissement total du contrat. La différence entre le contrat d’assurance vie classique et le contrat d’assurance vie à bonus tenait donc à l’économie d’ISF réalisée. Une bonne petite odeur d’abus de droit…

En revanche, il existe effectivement de vrais contrats à bonus de fidélité, c'est-à-dire un revenu supplémentaire par rapport à un contrat ordinaire pour une même somme investie, ainsi qu’un revenu tontinier provenant de bonus tombés dans la collectivité en cas de rachat dès le premier euro.

S.T. de M. - La compagnie en tant que promoteur du produit doit informer l’investisseur de l’existence d’un aléa fiscal. Quant à l’intermédiaire, il doit s’assurer que le client est au fait des risques fiscaux de ce type de contrat.

P.G. - Il est évident que le souscripteur va assigner tant l’assureur que l’intermédiaire. En principe, c’est de la responsabilité pleine et entière de la compagnie d’assurances. Bien entendu, cela n’exonérera pas l’intermédiaire de sa responsabilité s’il n’a pas exercé pleinement son obligation de conseil.

S.T. de M. - Si l’on applique à la lettre les obligations du CIF, il est responsable. Certes, on ne peut pas reprocher au CGP de ne pas avoir anticipé un changement de législation. Pour autant, son devoir de conseil est permanent, ce qui signifie qu'il doit donc informer son client de toute nouvelle législation ou interprétation de l’administration fiscale.

J.B. - Le CGP doit avoir conscience des risques qu’il prend dans la commercialisation des contrats présentant des avantages fiscaux aléatoires. Il faut vérifier la qualité sous-jacente du produit. Certaines associations doivent imposer des règles dans les contrats de distribution.

P.G. - Pour les rachats effectués en 2007, les intermédiaires doivent informer leurs clients de la position de l’administration fiscale, en sus de l’information personnalisée fournie par la compagnie d’assurances.

"On sait que quand trop de biens neufs arrivent en même temps, il y a des problèmes locatifs..." Quel pays de vautours, on a laissé construire n'importe où, et maintenant on cherche à combler ce gouffre financier. Les promoteurs, qui vont payer les pots cassés en partie, pourquoi ont-t-ils construit dans des zones peu "convoitées" (= les terrains y sot pas chers) ?

Une émission qui fait tomber tous les tabous qui entourent les Robien depuis des années ! Un peu tard, mais la panique ne fait que commencer pour ceux qui ont signé, et le doute pour ceux qui hésitent. Ecoutez tous les conseils donnés dans cette émission et allez voir le chantier, le quartier... avant de signer ;-). Image : Commission Européenne

"Les Robien n'ont pas tenu leurs promesses"

Rue des entrepreneurs : les salariés peinent à se loger

Des résidences secondaires qui rapportent

» Vignobles, forêts, terres agricoles, plusieurs voies sont possibles

Et si vous vous imaginiez gentleman-farmer ? L'expression est un tantinet désuète mais l'idée, elle, est presque neuve.

» S'offrir une belle maison dans un vignoble

Acheter un vignoble ou une propriété agricole présente d'indéniables avantages fiscaux.

» Stéphane Droulers : pour l'amour du vin, tout simplement

Rien ne prédestinait ce banquier parisien, qui deviendra par la suite associé de la Banque Lazard Frères, à devenir viticulteur.

» Les secrets des chambres d'hôtes très rentables

Le modèle de la chambre d'hôtes 4 étoiles a un bel avenir devant lui.

» Comment défiscaliser sa résidence secondaire

"Comment convient-il d'interpréter que sur un total de 39 milliards d'euros de dépenses fiscales (...) que coûtent ces 200 dispositifs, seules ces quatre niches immobilières représentant une dépense globale de 328 millions d'euros soient visées ?", s'interroge la Fédération."

La Fnaim pour quelques niches fiscales

"Le problème aussi, c'est que ces prix qui flambent privent désormais jusqu'aux classes moyennes locales d'accéder à la propriété. L'État les aide fiscalement, rétorque Samir El Chammah. Il crée des programmes sociaux et, pour ceux qui ne peuvent plus acheter dans le centre, il crée des villes nouvelles, comme Tasmena près de Rabat. Ou Tamansourt... à 50 km de Marrakech."

Le prix de l'essence flambent et l'humanité étouffe à cause de ses émissions polluante, est-ce raisonnable ?

Source : Ouest-France, Béton, envolée des prix... les revers de l'euphorie

Jenny et Armand ne pensent qu'à ça. Ils ont prévu « de se barrer » de France pour cette unique raison. Retrouver, outre le soleil, « le pouvoir d'achat qu'on a perdu. Bref, une qualité de vie ». Sans état d'âme, ils passeront «six mois par an au Maroc pour bénéficier de l'exonération d'impôts de 80 % sur leur retraite »... Et ça, même s'ils n'ont « jamais mis les pieds là-bas».

Et voilà que l'on retrouve la même démarche pas sérieuse, la "émarche Robien" : on ne connaît pas (bien) les lieux, quand on a carrément "omis" de s'y rendre et on est motivé par des abbattements fiscaux. Mais est-ce que le bonheur et la retour sur investissement seront au RDV ?

Faites le tour des agences immobilières marocaines sur la toile, vous serez surpris par le nombre de biens disponibles. Et comme en Italie, seuls un % pas élevé est affiché sur Internet. Bref, allez sur place... Et n'oubliez pas qu'Agadir est situé comme Tokyo ou San Francisco dans une zone tectonique agitée, la terre y tremble régulièrement. Est-ce que les assurances couvrent ce type de dégâts ?

Source : Ouest-France, Ces Français en quête d'un pied-à-terre au Maroc

"Psychologiquement, la morosité est palpable. " Dans l'immobilier, il est vrai que " les Robien de la colère ", l'émission d'" Envoyé spécial " diffusée sur France 2 en avril dernier, ont mis les investisseurs en émoi. " L'émission dénonçait sans nuance les dérapages de certains professionnels qui ont fait pousser des immeubles littéralement en plein champ sans se soucier de l'intérêt de la clientèle, ce qui fait qu'aujourd'hui les investisseurs font un amalgame terrible, considérant tous les professionnels comme pourris, poursuit Christine Vassal Largy. Il fallait dénoncer les excès mais pour quelques professionnels peu scrupuleux, c'est tout un pan d'activité qui est mise au banc des accusés. "

Source : Les Echos, Faut-il encore investir dans l'immobilier ?

J'attire votre attention sur la levée des boucliers des défisalistes. On s'attendait à des critiques de leur part. Tout n'est pas noir, dans la loi Robien, loin de là, mais les professioels défendent leur bifteck. Leur "indignation" et commerciale.

Source : Easybourse, La loi de Robien subit une salve de critiques