ABITAZIONE

* non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale;
* deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l'aquirente svolge la propria attività;
* se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende;
* l'immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'Aire);
* per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).

ACQUIRENTE

L'acquirente, o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita:

* di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;

* di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.

* di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.

Queste tre condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di compravendita. Se per errore sono state omesse, si può rimediare mediante atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali.
Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI

L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:

* le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;

* non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;

* vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora. Precisamente:
- il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva;
- l'imposta ipotecaria del 2%;
- l'imposta catastale dell'1%.
Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004, elevati al 3% dal 1° gennaio 2008.
Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell'avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (un quarto).
Per la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l'applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l'immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell'abitazione.

Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze
Motivi che determinano
la perdita
della agevolazione

* False dichiarazioni rese nell'atto di acquisto
* Mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti
* Vendita prima dei 5 anni dell'immobile acquistato con agevolazioni,
a meno che entro 1 anno non se ne acquisti un altro

Conseguenze derivanti
dalla perdita
della agevolazione

* Pagamento delle imposte in misura ordinaria
* Sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute
* Pagamento degli interessi di mora

Come più volte ribadito dalla giurisprudenza, l’anticipato versamento di una somma di denaro fa nascere nei confronti del potenziale acquirente un obbligazione a formalizzare l’acquisto ed allo stesso tempo fa nascere nel venditore un’obbligazione a rendere disponibile la cosa per essere venduta.

Siamo in presenza di un accordo a prestazioni corrispettive, dove il versamento anticipato della somma svolge la sua peculiare funzione di coazione indiretta all’adempimento delle parti.

Infatti la causa giuridica di garanzia, propria della caparra confirmatoria, sussiste ogni qualvolta il contratto o l’accordo generi un’obbligazione il cui inadempimento possa essere tale da generare nel contraente leso un diritto potestativo alla risoluzione del rapporto stesso.

La funzione della caparra confirmatoria è proprio quella di tutelare le parti di un contratto rispetto al danno che una parte può subire come conseguenza dell’inadempimento dell’altra parte.

Nel caso in cui il venditore si trovi nell’impossibilità di vendere quanto promesso al potenziale acquirente, questo ha diritto alla restituzione del doppio della caparra, da lui a suo tempo corrisposta, quale sanzione risarcitoria dell’inadempimento da parte venditore.

Solo alla parte non inadempiente, che abbia ricevuto una caparra a garanzia di un accordo, è concesso di trattenerla in caso l’altra parte si renda inadempiente ovvero nel caso in cui l’acquirente comunichi senza giusto motivo di non voler più procedere all’acquisto con la conseguenza che, in assenza di prove a carico dell’acquirente, la funzione di garanzia della caparra si esaurisce e deve essere restituita per mancata prova dei danni.

Ebbene si, ci sono caduto pure io! nonostante possa vantare una certa esperienza su ebay sia come venditore sia come acquirente, sono stato truffato da un grandissimo figlio di buona donna, un truffatore esperto e scaltro.

Per questo motivo, voglio dare 4 buoni consigli agli acquirenti di ebay.

1° : Pagate sempre con PAYPAL, Bonifico Bancario o contrassegno, MAI con POSTEPAY.

(PayPal offre una copertura da 200€ fino a 1000€, il bonifico bancario è tracciabile e con il contrassegno paghi solo a merce ricevuta... postepay invece, non offre nessun tipo di copertura ed è tracciabile per modo di dire....)

2° : Controllare SEMPRE il feedback del venditore.

(Non fermatevi solo al numero positivo, leggete che tipi di compra-vendite ha effettuato il "venditore" se qualcosa non vi torna, lasciate perdere).

3° : Non fidatevi MAI dei prezzi troppo bassi.

4° : Se non siete sicuri della vendita, prima di tutto recatevi nella community di ebay, leggete il forum ed eventualmente postate il vostro dubbio, tra acquirenti ci si aiuta sempre). Se non vi basta, esiste questo sito :  http://www.ebayabuse.it/ dove sono segnalati tutti i truffatori.

Se siete già stati truffati, fate denuncia alla Polizia Postale oppure ai Carabinieri (Anche se la truffa è minima, ad esempio 50€) contattate ebay/paypal per aprire subito il reclamo. Avvisate sempre la community di ebay, nel caso di truffe o di aste sospette!

Oggi ho ricevuto una buona notizia, paypal mi ha rimborsato una parte dei soldi che ritenevo ormai persi! :D e sta lavorando per recuperare anche l'altra (ma qui ci vuole un miracolo ) :(

Quindi, su ebay usate PAYPAL e mai la POSTEPAY.

e state ATTENTI !!!!!